升息會讓房價跌？紐約房仲總裁揭實況：租金衝42年新高

常有人說房價不跌是因為利息太低，近年美國為抗通膨，聯準會FED提高利率，短短1年從3%飆升到7%，根據紐約房仲業者指出，雖然紐約房產去年交易量下跌近3成，但平均中位數價格反而上升，反而是租金來到42年最高點，在預期今年將降息之下，對紐約房市很樂觀。

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「紐約是全世界的經濟金融中心，是世界之都，所以吸引各國有錢人到那裡置產。」在紐約曼哈頓深耕房地產市場逾20年的Jade Stone Real Estate Consulting玉石不動產創辦者及總裁Anne Chang（張惠紋），今（27）日聊起紐約房市相當有信心，在台北101大樓舉辦紐約留學就業居住及房產投資講座。

她提及，過去一年台灣到美國留學人增加，父母要幫忙租屋，往往考慮到租金高就不如買房，「畢竟華人都有『有房斯有財』的觀念，所以有很大的剛性需求」。而且紐約有許多跨國企業，也是美國密集度最高的城市，過去2年因為兩岸政治的不穩定，增加很多中國人、台灣人都前往美國紐約投資、購屋置產。

▼Anne Chang今日在台北101大樓舉辦紐約房市講座。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

華人有土斯有財觀念 到紐約讀書租不如買

為何獨鍾紐約房市？Anne舉有「億萬富翁街」之稱的「57街(57th Street)」為例，因為美國政治穩定，紐約又是全世界經濟金融中心，「買紐約房就像買金塊，非常穩固，吸引世界各國有錢人來置產，因為能在紐約有房產是種精神上的驕傲」。曼哈頓平均中位數價格在過去20年的年增值率大概6%，租金收入也穩，紐約市目前空置率更創下歷史新低1.4%，長期也僅約2%。

不過Anne補充，空置率在疫情期間升高，因為當時很多人搬離開，不過疫情後搬進紐約的人數又比疫情前更高！她也回憶，自1997年在紐約求學、就業及生活，遇過房市三大利空，分別是2001年的911事件、2008年的金融風暴與這次的疫情，不過紐約對市場的壞消息反應最慢的，但對利多消息會馬上反應走升。

▼深耕紐約房地產逾20年的Anne Chang，經歷過3次利空。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

去年暴力升息創新高 租金達42年高點

以去年的鷹式暴力升息為例，美國聯準會從2022年3月啟動升息，到去年7月共11度升息、上調了21碼，基準利率區間來到5.25%至5.5%，創下22年來歷史新高。

Anne形容，從開始升息的房貸利率3~4%，一路攀升，到去年年底買房貸款的利率已經加倍到7~8%了，對於買方來說購買力下降很多，因此交易量跌了約3成，但賣方就寧願選擇不釋出房子，「因為能在紐約擁有房產的屋主，都是有一定經濟實力的，他可以撐，不要賣、拿到市場上出租」，導致平均中位數房價1.15M美元（約為3635萬元台幣）還在上揚之外，去年租金更到達42年來最高點。

對於今年紐約房市的看法，由於聯準會升息已經停止，Anne指出，市場預期今年下半年會開始調降利率，雖然近日聯準會透露可能會暫停停止降息，但紐約投資人普遍認為調不調降利息對房市的影響不大，因為原本擔心的高通膨和經濟蕭條都沒有發生，仍期待為未來將降息的利多，預期市場會比去年來得好。

（封面圖／pexels）