房價凹陷區消逝？ 「蛋花湯效應」暗藏房市3大密碼

房市價量齊漲，捷報頻傳，正當全台瘋買房的時刻，市場卻也出現了不少幾十年來罕見的變局，有房仲業者調查發現，蛋黃區的台北市房價高漲，由松山區以漲幅10.1%，奪下台北市房價漲幅冠軍，但新北市則由三峽區漲幅18.1%名列第一，五股、樹林、林口緊追在後，漲幅均超過16%，這四區都是從「2字頭」房價漲到「3字頭」的潛力蛋白區，過去天龍國人不屑一顧的地區，如今翻身變成漲價熱區，到底怎麼回事？

密碼一：交通加持＋科技南移 新「倒掛效應」煮出一鍋房市蛋花湯

顛覆房市印象的驚奇變局，還不只於此，過去房價漲幅「北高於南」是基本常識，但最近有另一項房仲調查居然顯示，台南2014年透天均價才約880萬元，但在10年後的平均總價成長為1357萬元，漲幅達54%；高雄10年前透天平均價位是993萬元，而2023年平均總價也漲了51%，來到1500萬元，南不如北的房價趨勢，也已經大幅翻轉，至此，房市再無淨土，蛋白區與蛋黃區的界線將越來越模糊，形成全台房價的「蛋花湯效應」！

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所謂的「蛋花湯效應」，指的是當蛋黃區的房價已成「天花板價」的時候，蛋白區的「地板價」也開始水漲船高，房市宛如一碗煮沸的蛋花湯，蛋白、蛋黃價格通通攪成一團分不清，過去的「房價倒掛」，是指區域的中古屋房價高於預售屋房價，新的「房市倒掛」多點開花，效應不遑多讓。

當新北出現台北價，南台灣漲幅超過北台灣，不少房市專家學者解讀，這跟台北市捷運系統與新北三環六線的串聯有關，北台灣蛋黃區的擴散，消彌了蛋黃與蛋白間的傳統壁壘；而過去被視為全台相對蛋白的中南部，在高鐵開通後也像鍍了一層金，其中，表現最為亮眼的桃園高鐵站所在的青埔，早已漲翻天，近幾年高科技產業鏈的快速南移，同樣也帶動台南、高雄的房價。

密碼二：「假蛋白」濫竽充數？ 小心連蛋殼區都悄漲兩成

「潛力蛋白大翻身」已經勢不可擋，但，你以為的蛋白，可能不是真的蛋白！以新北市為例，三重、板橋、永和、新店為「蛋黃區」，新莊、蘆洲、泰山、汐止屬於「蛋白區」，除此之外的區域，都被網友打入冷宮評為「蛋殼區」，甚至有些比蛋殼區更外圍的區域開始被炒作的時候，甚至出現「蛋盒區」、「元宇宙區」、「悲傷區」這類的名詞討論，還有名網友在《PTT房屋版》表示，現在房市連蛋殼區都不如的無生活機能「雞肛門區」或「雞屎區」都在炒作，簡直已經瘋狂，這股「假蛋白風暴」正橫掃房市！

這樣的區域污名化是否公平？或許還可以討論，但買到「假蛋白區」的風險，不可不知！因為根據房市經驗，當「蛋黃區」的價格已經高不可攀，首購族當然沒本錢在蛋黃區追高，近十年，「捨蛋黃買蛋白」早已是首購族的日常，如今，蛋白漲幅更勝蛋黃的「蛋花湯效應」浮現，此時，有網友直接喊出，「反正有TPASS加持，從『蛋白區』退而求買進『蛋殼區』似乎也是不錯的選擇？」

密碼三：蛋殼區賣蛋白價？利空來襲「奧梨子宅」如灰姑娘午夜現形

但背後的真相很殘酷，「真蛋白區」才剛剛有點眉目，市場上的「假蛋白區」立刻蠢蠢欲動，想趁火打劫，不少「蛋殼區」建案已經喊出一波漲幅，要首購族想買趁早，以免越等越漲，有代銷私下表示，「有雙北外圍的圈地建商已經按耐不住，下令現在就先漲再說！」市場也的確開始出現椪風價，大家眼中的傳統「蛋殼區」，像是樹林、金山的房價2024開始，已經先傳出悄漲兩成。

建商這種過度發揮的漲價習慣，就是房價瞎漲的亂源！首先，根據「房市同心圓理論」，房價與市中心的距離成反比，距離越近房價越高，距離越遠房價越低，所以，建議大家，當蛋白、蛋殼的價格有落差時，才可以考慮彈殼區；當蛋白、蛋殼的價格太過接近時，一定就要買蛋白區。如果蛋白、蛋殼傻傻分不清楚，誤用蛋白價買了蛋殼區的「奧梨子宅」，後果可能不堪設想，因為通常越外圍的區域，受各式題材或投資客炒作的比例也會稍微高一些，當房市面臨升息等利空壓力突襲時，這種區域的房價支撐力道相對薄弱，畢竟房價漲得多、飆得快，相對回落的風險及幅度也可能更大，而且越外圍越重傷！