徐巧芯50年老房「貸8成」有鬼？專家揭過件條件：屋齡非絕對

國民黨立委徐巧芯近期風波多，更被爆出2021年在京華城附近以1788萬元買下逾50年的老公寓3樓，房貸1430萬元的成數近8成，遭質疑超貸。專家指出，老屋貸款成數通常僅5~6成甚至不放貸，應是與銀行有往來且條件佳才有機會貸到8成；更提及該物件即便沒參加都更，轉售也有1~2成獲利，「算是蠻不錯的投資」。

徐巧芯2021年以1788萬元買下台北市八德路四段京華城舊址附近的老公寓3樓，向富邦銀行先貸款1430萬元，隔月再採信貸方式申貸197萬元，單是房貸部分成數就已接近8成，總計貸出約9成的屋款。徐巧芯表示是因近媽媽家而購入自用，且沒有考慮都更。

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由於該物件屋齡超過50年，民進黨前台中市議員張耀中質疑，建物殘值被認定是0，多數銀行會直接回絕這種申貸案，如果接受，貸款額度也不會超過50%，強調「這絕對是一個超貸案」。

▼徐巧芯3年前入手京華城附近老公寓。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）

老屋難貸款 申貸人條件好才有機會

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，房屋會折舊，物理價值會日漸減少，過往銀行放貸為了確保債權，對於屋齡過大的老屋都會出現貸款成數偏低僅5~6成，甚至不放貸的狀況，甚至銀行內部也會有屋齡加上貸款年限要小於60或70年等規定。

陳傑鳴認為，徐巧芯可以拿到約8成的房貸，確實是很不錯的貸款條件，估計可能是平時跟銀行有往來，加上收入條件等符合標準，才較有機會取得更好的貸款條件。

進一步查詢實價登錄資訊，該批公寓目前屋齡54年，自有實價登錄以來13年間僅有6筆交易紀錄，徐巧芯所持有的戶別於2021年3月取得，總價1788萬元，單價63.5萬元，與2013年1樓戶以單價62.5萬元入手價碼相當，但比2019年1樓戶的單價70.3萬元來得便宜。

近期交易除了2022年4樓戶單價僅43.3萬元偏離行情之外，2022年的3樓戶及今年1月最新1樓戶交易，單價都已躍上7字頭，來到每坪逾75.5萬元之譜。

▼該批公寓自實登以來僅6筆交易。（圖／翻攝內政部不動產交易實價查詢服務網）

房價已增值2成 若都更資產可翻倍

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，徐巧芯2021年所購入時期的價格每坪約63.5萬元，對比當年同區段每坪成交約66.2萬元，當時購入的價格並不高。近年該區公寓交易量則有增加趨勢，近一年平均行情已約70萬元，甚至有逼近8字頭的成交案例，「即便沒參加都更，這時候轉售也有1~2成的獲利，算是蠻不錯的投資」。

由於周邊還有京華城改建商辦案，市場估計將為周邊住宅市場帶來大量租買需求，周昆立認為，估計只要有百分之一的人願意在周邊置產，對於區域新案銷售與房價都可有不少帶動效果，因此附近有不少都更案推動中，「就是希望能搭上這波商機，替自己資產增值」。

周昆立補充，目前八德路四段一帶因為京華城改建案，都更商機是該區最大利多，也使近年區域房價穩步上揚，目前新案最高已達每坪150萬元左右，未來該區老屋如果可以順利都更，資產翻倍機率很高。

▼該區因京華城改建案帶動，房價穩步上揚。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）

（封面圖／東森新聞）