台灣真能進入「大都更時代」？專家潑冷水：1問題得先解決

0403強震再次引起台灣對「危老重建」的重視，北市蔣萬安市長更宣布老屋佔比逾7成的台北將進入「大都更時代」，讓市場對都更或危老都更興起高度期待，許多營建股也大漲反應，但實際上今年首季危老重建計畫僅15案，創5年新低，對此，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，若成本高漲問題不解決，目前都更很難推動。

近年來雖然政府積極想推動都更，但台灣都更推動緩慢，除去年全國都更核定案件僅83案，今年Q1也僅23案外，即便是近年政府改以較容易推動的危老都更作為突破口，但根據台北市建築管理工程處資料顯示，佔全國危老都更1/4量的台北市，今年Q1「危老核准重建計畫」僅15案，創下至2019 Q2以來、近20季新低量，與2020 Q3單季最高點的95件，熱度僅剩下最高點的1成6，熱度不僅沒起來，還有冷卻跡象。

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周昆立指出，台灣大量老屋需都更是未來一個必然的結果，雖然目前市場對都更推動期待很深，但目前「營建成本攀升」所造成的實施者整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境，仍是很現實的問題，也是目前危老都更推不動的重要因素，畢竟都更成本不低，若負擔增加、無利可圖，大家都更意願就會降低。

▼周昆立指出，營建成本攀升是目前危老都更推不動的重要因素，畢竟無利可圖的生意沒人要做。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
而面對目前都更推動困境，他認為除政府政策需提供更多誘因外，未來如何讓實施者、住戶、建商「花最少、蓋最好」勢必成為後續都更能否順利推動的關鍵，民眾可多留意市場提供的解方。周昆立表示，近年原物料價格上漲加上全台缺工問題，導致營建成本飆漲，蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等，五年價格漲幅高達3~4成，人力成本也大幅攀升，他舉例：3年前雙北百坪以下基地，每建坪營建成本約17~18萬，如每坪則要25萬，豪宅營建成本還更高，也難怪很多都更案、危老都更案越來越推不動。

而且，雖然政府知道都更整合不易，近年改藉由「危老條例」積極推動危老都更，想加快老屋改建速度，但因危老都更沒有「最小基地」面積的限制，以台北市來說，統計2018年至今年3月底，北市核准的危老改建案，就有高達86%，基地面積在300坪內，基地百坪內的更是數量龐大，而目前小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流，但這類基地條件，規劃與施工難度會較高，成本更不容易壓低，也導致如今危老都更推動面臨卡關。

周昆立指出，危老都更開始推不動，除期待政府提供更多獎勵誘因、房價上漲或是營建成本回落等無法操之在己的外部因素外，想老屋都更的實施者也該多思考如何推動。

他表示，過往很多人推動都更，總是將本求利，只想用最少的成本，蓋出房子就好，但往往因基地條件不佳、建材、耐震性能都缺乏吸引力，導致建案缺乏買氣，價格也賣不高，也導致面對近年營建成本上升就會難以承受，因此，未來都更實施者如何轉變思維，在有限成本增加下「花最少、蓋最好」，利用建材輔助工具及新建築工法，如: RBone+雙核心柱中柱2.0新工藝，來替建物增加耐震性、可取得更多容積獎勵、增加建案的賣點，也許才是突破目前都更推動困境的關鍵。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）