一次要拿30%容積率僅這招！ 胡偉良：建商要賺大錢不容易

文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

一、大都更時代來了

目前全台屋齡超過30年的宅屋數量已經逼近500萬戶大關，近幾年，屋齡老化現象更是嚴重。依據統計數字顯示，近3年間，屋齡30年以上的老屋數量增加近50萬戶，增幅達10.8%，2023年底已達483萬多戶，亦即全台有半數以上的房子已屆「老」齡。超過50年以上的老屋數量更已經突破100萬戶。

二、都更思維

1、改善自私自利的「個人利益思維」，走向「共好的共利思維」

在日本，當民眾知道自己是造成都更改建無法整合成功的「障礙物」時，會覺得不好意思，會避免拖累別人；但在台灣，很多人卻對此習以為常，認為那是自己的權利，這是中日兩個不同民族在推動都更整合時的不同。

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都更之後，地主原本的居住面積可能變小，但房地產的價值會提升，因而地主不僅會享有經濟利益，也能讓自己住的更安全、城市變得更好。因此，民眾在思維上應該更著眼在價值上，朝向共好的共利思維，而不只是斤斤計較於室內坪數。

2、地震頻仍，都更改建迫在眉睫，裝睡的民眾也該醒來了

國家地震中心曾警告內政部，台北若發生芮氏規模6.2級地震，估計有4000棟房屋會倒塌；若發生規模7.3的地震，會倒掉3萬5千棟。
大家都感受到近期地震愈來愈頻繁，裝睡的民眾也該醒來了。

▼台灣地震頻仍，都更改建問題迫在眉睫。（圖／東森新聞）

3、「室內一坪換一坪」是真的嗎？

2010年8月北市推出為期五年的「老舊公寓專案」，截至目前為止，只有19件核定，其中更只有4件達成一坪換一坪的政策目標，其中大多數是海砂屋，因而享有額外的容積獎勵。

以台北市當前的營造成本來計算，台北市的住三土地，在正常的都更改建狀況下，室內一坪換一坪時房價得賣到每坪185萬；2024年0403地震之後，若房子能滿足近期公佈的防災都更標準，這樣則可增加30%的容積獎勵，此時房價依然要有每坪115萬的水準，否則依然很難達成一坪換一坪的目標。

「室內一坪換一坪」的魔咒害慘了台灣的都更，城市也因此很難有轉型的機會。

4、公共利益 VS 個人利益

當事不關己的時候，一些教授學者談起都更的「公共利益」總是頭頭是道，但一旦自己的房子也參與進入都更改建，就立馬立場轉變，以自己的利益為優先，「個人利益立即戰勝理性。」所以有人說，貪婪其實和教育程度無關，經常教育程度愈高的人反而更貪婪。

▼室內一坪換一坪的政策目標，多數要海砂屋才有機會達成。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

5、愈晚簽約真的能拿更多？

「坐享其成、墨守成規、自以為是」是這一類人的標準心態，「別人有的我都要，別人沒有的我也想拿」，這樣的心態造成「愈晚簽約拿愈多」的普遍心理，但是在當下的環境下，還能依然得𢌥嗎？

可能未必，市場上已經可以看到愈來愈多被切割掉的「孤島」案例，尤其一旦都更程序啓動，愈難回頭，畢竟，重新來過，耗費的額外時間成本（以年計）和費用支出（包括設計圖面、都更文書都需重做），會阻卻實施者去重新納入釘子戶。

6、夥伴 VS  敵對關係

在很多國家，像日本，建商和住戶在都更改建中是夥伴關係，到了台灣則變成敵對。民眾認為建商賺很大，因此一心一意的想從建商那邊撈回好處，但卻輕忽了建商在改建過程中所會面臨的種種風險，像：營造成本的上漲、房價跌落、釘子戶造成的失敗風險⋯等等。

殊不知過去建商的厚利很多可能是來自都更屋的低價買進、房價上漲造成的「機會財」，但是這種時機財，住戶其實也同樣是受惠者，而不是獨恵建商；而一旦房價逆轉，實施者可能就白做工，甚至賠本。因此，可以說建商的厚利其實也是時機和風險下的結果，賺大錢未必如大家想的那麼容易。

●以上言論不代表東森財經新聞立場

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）