槓桿爆了！從漏夜排隊搶房變急拋售 預售交屋壓力大

無獨有偶，業界一致認為第7波信用管制受到重傷的，除了房仲、代銷外，另個受災戶就是預售屋即將交屋的屋主，特別是一次持有多戶，交屋就遇到第二屋自備款7成降到5成、第三戶剩3成者，甚至認為要看到預售屋降價，唯一破口就在他們身上。

「台中小坪數、低首付、多戶數的案子，多是年輕人沒計算好現金存量就衝動進場，現在頭期款差幾百萬元，很多丟出來平轉，像VVS1就是其一，過去建商公司貸現在也不被允許，頂多讓已購客分期付頭期款，通常是私下挑客戶簽類似借據的文件執行。」台中不動產經紀人蔡鴻霖說。

▼2021年12月8日，台南建案「東都綠學」當年因漏夜排隊搶房引發軒然大波，還惹得政府旋即祭出5大打炒房措施。（圖／翻攝住宅週報／鏡週刊）

根據調查，2021年民眾漏夜排隊搶房，引發軒然大波，惹得內政部祭出5大打炒房措施的台南市仁德區預售案「東都綠學」，近來在網路上也出現平轉案件，銷售的房仲透露：「客戶為數人合購5、6戶，央行下修第2、3戶貸款成數完全沒有緩衝期，客戶籌不出錢只好賣掉，購入價為1,326萬元，開價1,350萬元，還要再扣掉仲介費、稅費及議價空間。」

大家房屋台南忠孝復興加盟店執行長吳則翰也分享，其實手上只要持有一戶以上者，交屋壓力就很大，「我有客戶買了2間房，一間甫交屋，另間預售總價1,300多萬元，預計明年下半年交屋，自備款一下差3、400萬元，幾乎篤定財務槓桿爆炸，現在一定要賣掉一間才安全。」

不管是預售或中古買方，為避免賠違約金或入手價低等各種因素，都會竭盡所能籌措資金拚交屋，如上述「東都綠學」平轉屋主，後來也成功籌到錢交屋，但並非每個人都能安全下莊。法拍小哥陳俊廷就分享，近期遇到一名嘉義屋主，貸款成數差2成，竟然和租賃公司借年利率16％的資金交屋，撐了半年還是被利息壓垮，最終賠錢出場。

投資房市十多年的投資客劉先生分享自身經驗，原先第七波信用管制前，他看上一間桃園機捷A7預售屋大亮泊換約案，「洽談過程不順利，講沒幾句屋主就沒下文，後續請我直接跟他委託的房仲聯繫，我想不賣就算了，跑去竹南下訂一間總價1,500萬元的預售屋，誰知道合約審閱期間央行就宣布限貸，本來不在範圍內的竹南也中槍，自備款一下多4、500萬元。」

「央行宣布當天晚上，A7屋主主動來電問我還有沒興趣，隔天下午我們碰面就立刻簽約。」劉先生分享，對方似乎是被打到第二間貸款成數的自住客，急得要趕快脫手，原先對方開價1,400多萬元，後雙方以1,200萬元換約成功，單價落在39萬餘元，雖然屋主小賺100萬元，但查詢實價登錄，該案歷史高價為單坪49萬元，近半年成交單價也多落在40萬元以上，還是讓劉先生直呼幸運撿到便宜，當週就退訂竹南預售案。

市場上有人腦筋動得快，帥過頭推出金龍換約專案，在全台找在地仲介合作，線上銷售預售屋換約案件，甚至辦起咖啡講座宣講；陳俊廷則看準有預售屋主仍想交屋，做起借名登記替辦房貸，年收數十萬元不等費用生意；住宅週報社長陸敬民也開起自主換約社群平台，笑稱為投資客開人道走廊。

（封面圖／鏡週刊）