不只房市急凍！土地交易也秒剎車 商仲曝展望：只能靠「1產業」撐盤

台灣今年房市變化劇烈，也讓建商購地動態急轉彎，年初預售市場熱絡時創造土地交易熱，雖然隨著9月底央行祭出第7波信用管制後急速降溫，但在前3季挹注下，建商全年購地金額仍達1600億元，規模成長超過1倍。專家認為，明年的不確定性因素多，但AI供應鏈的增長有望穩定，不動產需求有望輪動到產業聚落，大型投資人將轉往租金投報率高的物流倉儲或工業廠辦。

第一太平戴維斯昨（11）日發布2024年商用不動產概況，受惠AI應用推動科技產品需求成長，經濟成長率與出口表現亮眼，帶動商用不動產市場買氣，今年截至12月9日的大型商用不動產交易金額達1539億元，較去年同期增加8%，寫下近十年第2高紀錄。

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其中以廠房需求最旺，全年度成交金額達709億元，占整體交易比重達46%，規模遠超越前一波中美貿易時期台廠大舉回來的購廠金額，又以半導體產業為最大宗買方，購廠總金額將近395億元，產業龍頭的台積電、台灣美光分別斥資178億元與81億元購置新竹、台南與台中廠房。

第二大類為廠辦交易，全年交易金額為369億元，占比約24%，總成交金額與去年相當，包括台達電購置南山人壽瑞湖大樓、一銓購置新潤新北知識產業園區預售廠辦等；另外富邦1號Reits出手購買昌益科技產業園區廠辦，總金額17.4億元。

▼今年截至12月9日的大型商用不動產交易金額達1539億元。（圖／第一太平戴維斯提供）

第一太平戴維斯協理丁玟甄指出，科技業連續2年成為商用不動產的最大買方，全年投入金額達700億元，其中6成5集中在廠房，3成配置在廠辦，由於買方著重產能擴充的即時性以及營造成本居高不下，購置工業土地自行興建廠房的比例降低。

第二大買方為建商，全年投入金額達303億元，投資標的聚焦老舊辦公大樓、餐廳、老舊廠房與校區，丁玟甄觀察，近期不少指標案由多家建商共同參與投資開發，以分散風險，隨著土建融放款並未放寬，銀行放款水位持續吃緊的情況看來，具有融資優勢的市區舊建物仍成為大型建商的關注重點。

至於大型土地與地上權的土地交易，雖然9月起受到第7波選擇性信用管制衝擊，靠著前3季的狂熱買氣，仍推升全年土地交易達到2327億元，年增率達90%。丁玟甄指出，土地市場今年經歷劇烈變化，年初因預售屋市場買氣急升，建商購地動能快速復甦，第3季甚至創下單季土地交易千億元的規模，但隨著9月底央行公布第七波選擇性信用管制，土地買氣急速降溫，合計建商全年度購地金額為1600億元，成長超過1倍，交易熱區由台中以562億元位居第一，桃園與高雄則以434億元與384億元排名其後。

▼靠著前3季的狂熱買氣，全年土地交易達到2327億元，年增率達90%。（圖／第一太平戴維斯提供）

保險業則是土地市場第二大買方，投入金額達218億元，台灣人壽、台新人壽與國泰人壽都積極購置桃園工業土地，投入開發型不動產的比重提升，並且將目標鎖定在收益率較高的工業不動產。

第一太平戴維斯總經理陳逸鴻指出，目前保險業辦理不動產投資管理辦法修正草案正在預告階段，明年度正式上路後，有望將不動產最低投報率門檻從目前的2.97%調降到2.545%，但依照修正草案內容，若央行未進一步降息，2026年開始，最低投報率可能由2.545%逐年攀升，將引導保險業往投報率較高的雙北市以外工業不動產布局。

▼今年商用不動產以廠辦需求最旺。（圖／第一太平戴維斯提供）

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，近幾年商用不動產以科技業自用需求為主，市場買氣與出口表現連動性高，隨著全球地緣政治升溫、關稅壁壘以及川普政府新上任等因素，都為明年的台灣經濟表現與出口增添不確定性，但AI供應鏈的增長有望穩定，主計處預估2025年台灣經濟成長率為3.29%，有助於企業持續投資擴產。

展望明年，黃瑞楠認為，科技業產能擴張需求將延續，符合使用規格的現有廠房將成為評估重點，隨著產線擴充逐步完成，下一步需求可望輪動到產業聚落周邊的廠辦與辦公。投資市場方面，貸款緊縮仍為主要關鍵，短期內投資型買方保守觀望，然市中心物件釋出有限，價格將持穩甚至緩漲，大型投資人則轉往租金投報率較高的物流倉儲或工業廠辦。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）