「農變建」暴利驚人 成高房價原兇 專家籲地主：賺差不多就好

文／踏取國際開發協理 藍德義

講到高房價，你第一個會聯想到什麼？是建商哄抬價格？投資客炒房？是新青安房貸降低了年輕人買房門檻？還是回歸到「氣電雙漲」與「建材漲價」的原物料問題？抑或是現在全台大缺工，移工引進不易導致的人工漲價、缺乏的問題？但在這些「後加工」之前，大家是否忘了，房子是蓋在土地上的呢？

沒錯！在後段的「炒房」造成高房價之前，影響最大的就是「土地價格」。依據現行的《區域計畫法》，符合條件的農地可申請變更為建地。因此除了網路上充斥著農地變建地的教學外，更有不少開發商會投資較有變更機會的農地，使得這些農地身價水漲船高，也大大提升建商買地、建地的成本。

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坊間有著「國土計畫法後農地價格要崩盤了！地主虧大了！」的聲音傳出，然而若符合農地農用的規定，政府已對於農地已有諸多的稅賦優惠。撇開確實有農地轉建地需求的例子外，土地和房屋一樣，是人民生活的根本，實是不該成為「追求暴富」的工具。

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動手試算一下，以高雄為例，重啟的「農21」農地區段徵收案，面積約16.7公頃的農地，因有諸多建商搶先卡位，價格從20多萬元／坪一路飆30萬元，截至今年8月的成交金額已高達51萬元／坪。若持有1公頃的農地，在這驚人的價差中脫手，已經現賺 9 億元（1公頃= 3,025坪；30萬x3025≈9億）。而當建商取得每坪土地的價格已高漲至此，未來新建案的高房價應該不難想像。

▼高雄農21區段徵收已創造驚人漲幅。（圖／踏取國際開發提供）

我認為，政府雖然已經在金融手段上實施「限貸」相關的限制，然而不從源頭解決問題，我們所做的也都只是補漏洞。前段舉例高雄還僅已核定的徵收／重劃案件時的價值，在過案以前的價格都僅僅只有4、5位數／坪，不用計算機都能算出其中可怕的利益空間，讀者可以查詢現今各區域農業用地價格即明瞭。

即將上路的《國土計畫法》或許能夠對於這個現象有所幫助，但也就僅僅是補一片老舊破網，看似補了大洞卻讓更多小洞更加放大且不堪，然而政府更應在上路後積極的做通盤檢討，避免有心人士鑽取漏洞趁機炒地。

此外，政府在進行規劃時，應優先考量「公設保留地（下稱：公保地）」。全台數萬公頃的公保地尚未被徵收，也沒有被開發，而地主卻要空繳地價稅還不能有所建設，對於土地開發的效益與人民的權益都是損失。不論是解編非必要的公保地，或是加速都市計畫的規劃與徵收，才能增加土地利用的價值與人民福祉。

全台土地徵收案件多點開花，政府的徵收價格如前述，遠高於當初地主們取得的價格，且建商也願意祭出高額費用來與地主商談。當然，錢永遠不嫌多，只不過以「踏取國際開發」的土地開發經驗來看，只能摸著良心說一句：「差不多就可以了！」不少大地主們總認為建商賺得多而哄抬價格，卻沒有想到現在每一塊土地的價格，都深深地影響到未來的房價與下一代的居住正義。

高房價的根源是土地價格的不斷飆升，而這背後牽涉的不僅是投機炒作，更是土地規劃與政策執行的挑戰。房地產市場需要的是理性與長期規劃，而非僅以短期利益為目標。政府、建商、地主與社會各界，皆有責任共同守護居住正義，唯有從根本著手，建立完善的土地與房屋政策，才能讓每一個人都能在這片土地上找到一個屬於自己的家。

作者介紹／踏取國際開發協理 藍德義

致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣／都更與危老顧問及整合／閒置資產活化諮詢／商住工農不動產買賣／資產管理及家族傳承／地政士相關業務／各項稅務諮詢及節約稅費規劃等。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）