買下13.5%高投報屋 住戶秒退租！AV帝王傻眼：我被坑了

「我投資房地產被坑了！」日本AV男優清水健昨（13）日指出，即將結清約386萬元台幣尾款的房屋，原本訴求是投報率13.5%，沒想到賣方卻說「所有住戶即將退租」，讓他懷疑被騙，「是否為了提高投報率先找人假裝入住嗎？」深怕若解約將面臨約77萬台幣的違約金。

清水健有「AV帝王」之稱，去年4月宣布退休，昨日卻在社群平台X（前身為推特）發文「投資房地產被坑了」，說明他日前買了一間位於新潟、投報率13.5%的房子，原定今天就要結清近1800萬日圓（約386萬元台幣）的尾款，沒想到前一天傍晚竟然收到對方通知「不好意思，幾乎所有房客都準備要退租了。」讓他相當傻眼。

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清水健懷疑，「這是為了提高投報率，先找人假裝入住，等賣掉後就讓他們退租嗎？」還自嘲說，「只好拍影片趕快找新租客了」。他也補充說明目前的因應措施，已經找了兩位律師及兩位地政士組成團隊，商討對策；如果現在解約，將面臨約360萬日圓（約77萬元）的違約金，而且賣方在解約期限2月7日後才通知，更質疑房子的房間數不多，怎麼可能短短在2月7日到13日這幾天就突然全部退租呢？

他也在留言處補充說，這並不是他第一次投資房地產，「這已經是我購買的第5間房產，其中2間已經出售」，每當他的公司有獲利後，就會直接用現金全額買下房產，以此強調自己非投資小白。清水健也強調，13.5%的投報率確實讓人感到奇怪，「但只要這筆交易不是被房地產詐騙集團坑了，能順利取得這間房子的話，還是會計畫讓房子滿租，再來轉手」。

▼清水健強調他不是房產投資小白。（圖／翻攝X AV男爵しみけん）

對此有許多網友都認為他真的被詐騙了！「感覺像是『地面師詐欺』，這種案件通常很難抓到證據」、「這擺明就是詐欺，應該提告吧！」、「很可能賣方一直隱瞞退租計劃」、「這種手法很常見，但不違法，抓不到人。只能當成買房的社會經驗了…」、「這種手法就是為了讓表面投報率看起來更高，不惜使用各種方式讓人入住」。

不少網友也建議，可用《民法》詐欺取消、錯誤無效的理由，以及《不動產經紀業法》不實告知的條款來解除契約；「一般來說，房客要退租通常需要提前一個月通知房東。如果契約條款符合這點，可以作為理由不進行結算」、「建議確認『退租通知』到底是什麼時候提交的」，甚至有人認為「直接付違約金脫身吧」、「就算要支付違約金，或許也比未來可能面臨的風險來得划算。」

不過也有許多人認為，全部突然退租的狀況的確有可能，「如果是人口流動比較大的區域，在2月中旬突然出現一波退租其實很正常。比如學生畢業會搬走，或職場新人工作幾年後換房」、「如果主要租客是學生的話，這種集體退租的情況雖然少見，但也不是完全不可能發生」、「如果這是企業整棟承租然後拋棄式退租，其實也不是完全不合理的狀況」。

更有內行人指出這種高投報率房產的「玩法」，指出這種情況在出租給社會福利族群的物件裡很常見，「先找無家可歸的人，幫助他們申請社會補助；用低價買下一整棟物件，然後讓這些人入住；設定幾乎把社福金榨乾的房租+管理費，藉此獲利；對外宣稱高投報率、高入住率，然後轉手賣掉」，該網友表示，通常是重複這種伎倆繼續換下一間物件，「有些案件甚至會設定短期的『房租保證』，等保障期過後，房客就會集體退租」。

（封面圖／翻攝X AV男爵しみけん）