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都更談了20年都沒成!他「用這招」3個月搞定 地主估最多賺上億

2025/03/10 17:23 東森財經新聞 記者張琬聆
都更談了20年都沒成!他「用這招」3個月搞定 地主估最多賺上億

台北市松山區危老案「富品南京」昨(9)日舉行開工典禮,該案整合20多年都失敗,直到富品建設以「複合式創新模式」切入,也就是配合地主需求來走合建、委建或買斷,短短3個月就整合成功,預計今年下半年推出銷售,雖然價格未定,但以目前市場行情初估,選擇委建的地主戶,一戶就能有1億多元以上的獲利,選擇合建的也賺了8000多萬元。

「富品南京」位於南京東路五段,鄰近南京三民站與松山站,其實有許多開發商陸續整合,不乏上市櫃建商,卻卡了20~30年仍無法與所有地主達成共識,富品建設接手後將原本都更程序改走危老加容積移轉,僅僅3個月就整合完畢,堪稱奇蹟。

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富品建設董事長曾富瑋解釋,因應地主有不同需求,還有不同意戶,因此採用富品最擅長的「複合式創新模式」,包括地主出售買斷、合建、委建等方式,讓「住戶想怎麼玩都可以配合!」

▼富品建設董事長曾富瑋說明整合的過程。(圖/東森財經新聞張琬聆攝)

曾富瑋進一步說明,買斷最直接,不想等、想拿錢走人的地主,就談好價格後買下來;想合建的地主就談好條件,給予60~65%的權變;想要自建的地主就跟他們談委建,協助估價取得69~70%的權變;至於不同意戶則排除跳過。

「原本要整合全街廓約1200坪,但部分地主沒辦法達成共識,只好排除不同意戶後,將基地分為A、B共兩基地」,曾富瑋接著說,「富品南京」為約392坪的B基地,是8棟3~4層樓老透天,屋齡逾50年,共約40多名地主,其中買斷1/3,其他採取合建及委建,預計今年第3、4季推出銷售;A基地原本約有50多名地主,預計今年底取得拆除執照、明年動工。

雖然曾富瑋尚不透露到時候的開價,只說會符合市場行情,但他提及地主估計可換回70~80坪的住家,以市價來換算,選擇委建的地主因為自己出錢,但由富品建築協助地主取得百分之百的融資,肩負了背貸款、承擔營造漲價成本及銷售端的風險,最後估計可獲利1億元以上,不過若未來市場往下走、銷售價格不如預期,獲利結果也會不同;至於合建戶,則估計每戶可獲利8000多萬元。

▼富品建設排除不同意戶後,將原本1200坪的都更街廓拆成A、B兩基地。(圖/東森財經新聞張琬聆攝)

住展雜誌發言人陳炳辰表示,該物件所在位置機能便利,買氣不差,目前區域新案行情在均價120萬元左右,因鄰近橋墩與南松山,也多老舊住宅,稍微干擾了一些區域房價。

以此案歷時久、又改以多元的整合型態來說,陳炳辰認為,地主戶的意見想法分歧可想而知,後續新住戶與原地主戶是否得在較多意見上有所溝通得加以留意,也得觀察價格上是否有建商、原地主戶各自出售,進而產生價碼落差,可深入了解建商與地主戶的相關約定,衡量後續價位發展。

不過這類複雜的整合方式在市場上不算常見,陳炳辰認為,建商或許對區域房市有很強烈的信心,志在必得,也可能在各異的整合性下取得包括時間成本、銷售成本多方面的平衡。而客製化都更危老的形式是否轉而為未來整合走勢,該案例的成功與否相當值得關注。

(封面圖/東森財經新聞張琬聆攝)
 

 

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關鍵字: 都更危老委建自建地主
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