已簽約「屋主續帶看」！ 一票苦主曝血淚教訓 專家點頭：是前兆

已經簽約賣掉的房子，屋主居然繼續開門帶人看房？日前有購屋族遇到上述情況，不禁好奇如果屋主解約，可以從中得到多少賠償金，對此房地產部落客「賣厝阿明」提醒，這可能是「一屋二賣」前兆，過去曾有買家因此掉入違約陷阱，並且提供三大自保方式給購屋族參考。

★【理財達人秀】2數據亮燈 台股3萬5? 籌碼轉強ing 翻身大戶股 ★

阿明在其臉書粉專發文表示，有民眾上網詢問，如果已經簽約但屋主繼續帶人看房，好奇毀約不賣房可以拿到多少賠償金，意外釣出許多苦主共鳴，「事實上，這正是典型的『一屋二賣』警訊，賣家很可能在尋找出價更高的買家！」

簽約後看房的背後真相

阿明指出，當買賣雙方簽訂房屋買賣契約後，法律上契約就已經生效，賣方原則上不應該再繼續帶其他潛在買家看房。實務上，這種簽約後還繼續看房的行為，很可能是賣方在尋找願意出更高價的「第二買家」，可能進行一屋二賣。

他提醒這種情況下，如果賣方真的找到出價更高的買家，很可能會選擇與你違約，寧可支付違約金也要把房子賣給別人。因為對賣方來說，只要新買家的出價與你的價差超過違約金金額，這樣的操作仍然有利可圖。

違約金計算方式與上限

阿明提到，根據行政院消費者保護委員會公布的「成屋買賣契約書範本」，賣方違約時，買方可以請求的違約金最高不得超過房地總價款的15%，舉例來說，如果購買的房屋總價為2000萬元，賣方違約最高可能面臨300萬元的違約金，數字聽起來很可觀，但實務上法院判決的違約金比例多在10%以下，其中以7%到10%較為常見。

他提醒，違約金的約定只存在於契約當事人之間，也就是只對買賣雙方有效，如果賣方將房子賣給出價更高的第三方，而且已完成所有權移轉登記，那麼房屋所有權就會由第三方取得，買方只能向原賣方請求違約金，無法要求第三方歸還房子。

立即自救關鍵步驟

阿明強調，如果發現已經簽約的屋主還在帶人看房，建議立即採取以下行動：

首先，正式以存證信函通知賣方，要求限期履行契約，明確告知對方若逾期不履行將解除契約並請求違約金。這不只是形式，更是重要的法律證據。

同時，考慮辦理「預告登記」來保全你的權利。根據土地法第79-1條規定，預告登記完成後，賣方再將房屋移轉給第三人的行為將不生效力。這是防止一屋二賣最有效的事前預防措施。

另外，確保契約中有「履約保證」機制，透過第三方機構保管價金，確保賣方完成過戶後才能取得全部款項。萬一賣方違約，至少可以透過履約保證機制取回已支付的款項。

除了違約金 買方還能主張的權利

根據阿明描述，賣方違約時，除了契約約定的違約金外，還可以請求其他損害賠償，包括已經支付的仲介費、裝潢費用，甚至因為沒有取得該房屋所有權而喪失的預期利益，如果能舉證賣方後來將房屋出售給第三方的價差，價差也可能列入賠償範圍。

他指出，在極端情況下，如果賣方自始就無履行契約的意願，並以詐術（如隱瞞已簽約事實）使購屋族陷於錯誤而交付款項，賣方的行為可能構成刑法第339條的詐欺罪，此時還能向賣方提起刑事告訴。

（封面示意圖／Pexels）