土方之亂「房價每坪暴增5萬」 賴正鎰：誰還買的下手？

回顧過去一年多來國內房市變化，全國商業總會榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天在鄉林集團年度記者會上表示，國際動盪與金融秩序影響到台灣股匯市與房市，牽一髮而動全身。對於開發商來說，2026年將採取更保守的經營策略，「不購地、少推案、建照展期」，他預估央行應該在第三季會有微調放寬政策，但因為年底選舉到來，幅度應該有限。他預估2026年，雙北應是「量縮、價微揚」，仍有2至3%的漲幅，其餘六都及台灣省則是「價平、量縮」的格局。

賴正鎰拉高格局，從國際局勢來看台灣經濟與房市表現，他分析2025年的三大重點包括：

一、川普「武林」重塑國際秩序  貿易與地緣政治震盪
全球現處於川普主導的「一個人武林」，其對等關稅政策引發貿易大地震，衝擊中、歐、日、韓及台灣。川普更頻繁介入地緣政治，從主導俄烏與以哈停火、企圖合併格陵蘭到突襲逮捕委內瑞拉總統，徹底改寫二戰後的國際運作秩序。這不僅使全球供應鏈加速重組，也讓各國在天然氣、石油價格波動與區域組織（如 CPTPP、RCEP）的角力中，面臨隨時備戰的高度緊繃狀態。

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二、美國金融策略轉向 債務與利率政策衝擊全球
美國疫後國債累積達36兆美元，並透過「天才法案」發行穩定幣作為準備金。為了減債、控通膨並促進就業，美國今年預計降息2碼，此舉將對中、日、台等匯率與GDP產生深遠影響。在美國動向成為國際架構關鍵變數的背景下，全球治理雖持續應對氣候變遷與能源轉型，但中東隨時可能爆發的衝突，仍為2026年經濟埋下不穩定因素。

三、AI 浪潮助攻 台灣經濟實力首度躍升亞太領先
輝達NVIDIA黃仁輝主導的AI產業，引爆CHATGPT、DEEPSEEK等各式AI演算法與人形機器人的飛速發展，消費生活型態正全面翻新。AI產業鏈強勁的出口動能與台積電的領先地位，讓台灣2025年受益於提前下單與AI熱潮，預計GDP經濟成長率將升至7.3%，2026年人均所得更預估可望突破4萬美元，正式超越日本與韓國，奠定台灣在亞洲的經濟領先地位，台灣更因為AI帶來的熱潮，讓台積電及相關供應鏈產業股票大漲，台股衝上三萬點。

賴正鎰說，因為全球AI資料中心與電網升級的需求影響，造成全球的金銀銅等貴金屬缺貨，大幅漲價，像是銅價去年漲35%，在全球純銅需求持續暴增，線纜廠今年已公告或準備調漲產品售價，以反映成本。

賴正鎰說，基於全球局勢演變，他直指2026年影響台灣房地產，將有五大因素，包括
(一)全球應儘快趨穩，不要再發生戰爭。
(二)AI未來發展趨勢可能造成房價成本上揚。
(三)關稅造成的匯率變化，影響資金流動造成股市漲跌幅。
(四)利率升降影響購屋意願。
(五)政府及央行政策，影響房價高低與購屋意願。

賴正鎰說，央行2024年9月實施第七波信用管制後，預估2025年的總推案量是1.8兆元，但受到18個月開工令管制，不得不開工推案，實際仍保有2.1兆元。這是央行政策及國際資金影響，所以全台維持「價穩量縮」格局。他預估2026年，雙北應是「量縮、價微揚」，仍有2至3%的漲幅，其餘六都及台灣省則是「價平、量縮」的格局，全台全年總推案量年減6%，約在1.9兆元至2兆元左右。

他說，國際局勢影響台灣經濟表現及股匯市、房市，都是牽一髮而動全身，對於開發商來說，2026年將採取更保守的經營策略，「不購地、少推案、建照展期」。他預估央行應該在第三季會有微調放寬政策，但因為年底選舉到來，幅度應該有限。

他透露，目前一些中小型建商資金吃緊，所以工期拉長或乾脆都不推案，尤其是遇到土石方的「全流向管制」問題，開發商成本大幅上揚，甚至根本無法出土，工期勢必拉更長。

就他了解，雙北的土方處理價格已經漲了三至五倍，南部甚至漲了五至八倍，每個建案的成本，增加8000萬元至2億元，開發商根本吃不消，若政府再不協助解決，照這樣下去，每坪房價可能要暴增3至5萬元，「這樣的高房價，是政府想看到的嗎? 」、「買房的人還買的下手嗎?」

他認為，2025年與2026年賣得動的房市及買家考慮的應該是品牌、產品定位與設計、地段、總價位。現在幾乎都已經降到40坪以下的產品當道，幾乎看不到50坪以上的產品。目前市場已經退燒但未降温，蓋房子最大成本要素是土地，只有土地繼續降價，他預估今年土地價格應該再降20%，房市才可能恢復交易與生機。

他最後也向政府提出「五建言」

(一)央行水龍頭再多開大一點。建議央行的豪宅限貸令，台北7000萬元標準提高到8000萬元，新北市6000萬元提高到7000萬元，其餘六都4000萬元提高到5000萬元。
(二)微幅鬆綁開發商的土建融。銀行放款趨嚴、土建融審核拉長，自備款比例提高，建商開發商目前的土建融貸款減至剩4成，建議應適度放寬到6成，讓現金流保持穩定。
(三)取消18個月開工令。政府應讓市場供給維持自由化，開發商不需要被逼著開工。
(四)土方全流向管制延後五年實施。目前多數工地傳出無法出土導致停工，將影響市場供給，建議政府應先在北中南地區先完善建置「土方最終處理場」及全部砂石車安裝GPS定位系統，在此之前，應該維持現況，放寬管制。土方全流向管制延後五年實施。
(五)暫緩「虛坪改革制度」。在房市現況不佳情況下，若還要修法實施虛坪改革，將會導致市場新舊制混亂，建議應先暫緩，政府應多方研議商討出更好的方法，再行公告或修法實施。

（封面示意圖／翻攝Pexels）