假設房價續漲 租屋就不划算嗎？他公開計算結果令人震驚

▲近年來房市不景氣，許多民眾紛紛延後購屋時程，先「以租代買」。（圖／翻攝自Google Map）

文／嘴炮出版社

「將軍鬼扯蛋，圖文不相干...」

曾經提過的悲傷故事，絕對真實，沒有灌水，

當初籌備婚禮時，岳母語重心長地對我說：

「都要結婚了，也該買個屬於自己的小窩了...」

我很有禮貌也很正經地解釋為何不買房：

「老婆與我分隔兩地工作，未來她有機會可以申請調動來中部，那時再買會比較適合，畢竟現再買在台中，結果未來她調到彰化南投，那不就很尷尬？」

岳母點點頭，很好，征姨將軍得一分，看來是說服了，

隔沒多久，蜜月回來，岳母又開口提了：

「是該買間房子了，一直租屋不穩定。」

我耐著性子，好聲好氣，努力不翻白眼再一次解釋為何現在不適合買房，

我也順便分析了她大兒子這個現成房奴的案例給她聽，

最後，我還再次確認：

「聽完我的分析，妳認為我現在買房合適嗎？」

她點點頭：

「對啦，真的不適合，不急著買。」

但重點是，她真的聽進去了嗎？她真的懂了嗎？

看著她，我很確定，在傳統老人的邏輯裡，

買房是一種絕對，可以說是標配，更能看做是信仰，

「我確定，她沒打算改變觀念，更確定，這話題沒多久還會再提。」

也幾乎可以說，

「這種人，她根本不會管你的需求情況，因為她根本沒打算聽你說話。」

故事很悲傷，因為你無法跟這樣的人談智商，

還有更悲傷，因為這段婚姻已成過往，所以岳母想提也沒機會了...

還是那個老模型，簡單易懂，直接又好算，

屋齡30年售價600萬的透天，2％利率20年，頭款裝潢200萬，

20年過去了，共付出807萬得到屬於自己的50年老透天，

若是把房租與貸款的差額與頭款裝潢拿來定存，利率1％，

20年後，手上現金有598萬，

若拿掉房價漲跌問題，

那些現金幾乎可以直接買下一棟屋齡30年的600萬透天，

▲部落客公開計算租屋與買房的差異。（圖／取自pixabay）

當然，將軍知道，要拿掉房價會上漲這樣的設定不容易，

就跟智障要治療自己的智傷差不多一定的難度...

至於那些關於「通膨、人性、漲租、搬遷、安穩...」之類的問題，

過去文章都說明過了，基本上本文不再說明解釋，

真有異議就自己翻「買房租屋6部曲」，將軍沒有義務治療你的智傷...

好吧，既然人們喜歡預設房價會上漲，那我們就稍微算算這筆帳，

807萬的成本買下600萬的房子，現買現賠25％，強，要加重語氣，

也就是說，房價要是上漲沒超過807萬，那就是賠錢，

千萬別跟我說你省下了房租，這樣的智傷應該把錢拿去看醫生，

600萬的房子上漲到807萬是漲幅多少？

「將近3成5，也就是約35％。」

也就是說，房價要再漲這麼多，你才可能不賺不賠，

許多人跟我保證房價未來20年必定會上漲1倍，

將軍比較保守，不敢這樣計算，太不實際了，跟吹牛沒兩樣，

就假設漲5成，也就是一半就好，

漲5成就是從600萬漲到900萬，

也就是說，20年下來，你只賺了93萬，

怎麼聽起來有點弱弱的，20年賺93萬，一年4萬5，恩，不做評論，

好，就跟買房信徒一樣，靠著堅定信仰來假設房價必定翻倍，

600萬漲到1200萬，很好很強大，打字都打到會發抖，

20年下來獲利393萬，交易成本與持有成本都不列入計算，

聽起來，還不錯，投報率48.6％，只是賣掉要再買的話，會有些小問題要面對...

將軍沈浮股海有一小段時間，對於年投報率維持在3％～5％抱持著強大信心，

當然，可能沒有買房信徒對房價那樣強大，這我認輸，

如果，我每年都賺3％就好，20年下來投報率是80％，

要是，將軍放下羞恥心，宣稱每年能賺5％，20年下來是165％，

48.6％跟80％還有165％，很懸殊，非常不切實際，

我知道信徒又高潮了，不過沒關係，你們怎麼堅持，我就怎麼堅持，

這邏輯，就是跟你們學的，還是那句老話，

「玩股票十多年，每年只賺5％，我還真不敢開口跟人說呢...」

吹牛到這就好，反正聽不懂人話的說再多也是枉然，

我們實際點，既然都能假設房價漲，那為何不假設房價跌呢？

一樣是那個老模型，不再重述，

若是我們假設5年後，房價下跌2成，會如何？

已經買了的，就只能繼續付房貸，這是廢話，

還沒買的，拿去定存的就可以進場撿便宜，

把租金與房貸差額還有頭款裝潢都拿去定存的傢伙在第5年時支出成本351萬卻有將近300萬的存款，

拿出100萬做裝潢費，其他200萬拿來當頭款，房價跌2成剩480萬，

也就是說，只需要貸款280萬就好，於是，通過萬能的Excel自動計算，

我們可以算出支付頭款裝潢房貸還有5年租金，總共約690萬就能買到相同條件的房子，

唯一的差別在，你需要多忍耐個5年，

回想，當初有人用807萬的成本，你卻只需要690萬的成本，這5年，值得嗎？

再另一個假設，10年後，房價跌了2成，

10年來，你努力租屋加存錢，成本503萬這時手上有約390萬的現金，

一樣，100萬當裝潢，480萬的房子只需要貸款190萬，

10年的租金支出加上房貸頭款裝潢共付出733萬就能買到相同條件的房子，

10年前，有人要花807萬，5年前，有人要花690萬，現在，你需要733萬，

你熬了10年，忍了10年，值得嗎？

為什麼將軍一直鼓吹「不買房」？

因為房價太高，薪資太低阿，這很淺顯易懂
，
多少魯蛇為了脫魯就傻呼呼聽從信徒的慫恿去買房，

以為脫魯了，結果更魯，因為連日常開銷都成了問題，

我遇到買房裝了新冷氣卻沒錢可以開來吹的窘境，好好笑，又好無奈，

當然，租屋買房一系列文章都是以魯蛇的世界去寫了，

這邊的設定就是年收入不超過70萬的魯蛇，

對那些百萬菁英來說，當然就不需要去算這筆帳，

只可惜，如此明顯的事，就是有人看不出來...

月薪4萬多的人買個月拿出2萬5來繳房貸，你認為容易嗎？

當然，不容易，更不容易的是，月薪達5萬的人，不多，

至少將軍的讀者群裡，不多，但我確定，現實生活裡，也真的不多，

既然薪水不多，那不就更應該精打細算，好好算這筆帳嗎？

怎麼好多人就有那種「現在不買，以後漲了更買不起」的念頭，然後就買了，

但問題是，你現在買就負擔的了嗎？

回頭看看那筆帳，807萬，690萬，733萬，最多相差了一百多萬，

一百多萬新台幣，請問你的人生能賺到幾個100萬？

忍個5年省了100萬，一年省了20萬，

換個角度來看，一年多賺20萬很容易嗎？

忍個10年省70萬，每年7萬，你年終有領到7萬嗎？

或者該問，你一年不吃不喝能存下70萬嗎？

至於房價會不會下跌，將軍我不知道，

但我只能說，算了這筆帳，你會明白其實你有其他選擇，

沒有非買不可，也不是不得不買，很好懂，如果你試著思考...

我知道，許多人會問：

「可是房價要是繼續漲下去怎麼辦？」

將軍只能說：

「現在的房價都負擔不起了，再漲也不干你的事，就乖乖存錢等著吧...」

說真的，買房划算還是租屋划算，沒有標準答案，

這筆帳算出來很明白，問題不在買房還是租屋，而是在高房價，

只可惜，高潮的信徒都看不到重點在哪，

不過也對，高潮過了頭會抽蓄翻白眼，看不到，正常，

前幾天，那位當初嗆我買房絕對比租屋划算的同事對我說：

「其實，我覺得你說的很有道理，買房不一定比較划算，要看個人需求。」

我看了看他，說：

「不，我很確定你不懂這筆帳怎麼算。」

他：

「我懂，我會算阿！」

說真的，如果我夠機掰，拿著紙筆計算機要他算，我確定他連第一年要付多少都不會算，

「你不懂，不是你會不會算，而是你不只不知道自己不會算，還不知道自己不懂。」

這句話，我沒說，因為我知道，說了也是多餘，

就跟對岳母解釋不買房一樣，抱歉，是前任岳母，這故事，不知該哭還是該笑...