投資大學城穩收高報酬？三所大學的投報率已低於一般行政區

▲大學周邊屋有需求，但房仲表示淡江、文化、銘傳附近投報率低。（圖／翻攝自鉅亨網）

網路房仲業者彙整目前全台學生數排名前 10 的大學周邊「待租」、「待售」資料統計發現，目前 10 所大學周遭住宅投報率並不如想像的高，以目前待租待售行情推估，10 所大學的租金投報率僅約 2.1-5.4%，更有 4 所大學租金投報率低於 3%，其中淡江、文化、銘傳大學出現周邊投報率低於行政區投報率的現象。

網路房仲業者屋比超省房屋比價平台分析，大量投資人湧入，造成大學周邊房價飆漲與供給過多問題，已對大學周邊租屋市場產生衝擊。

屋比房屋比價創辦人葉國華指出，根據教育部最新大學宿舍的床位統計，全台學生數前 10 名的大學中，估計就有超過 18 萬名學生有校外租屋需求，其中，輔仁、淡江、逢甲、銘傳、正修科大具有校外租屋需求的學生比例最高，多達 8 成 5 以上的學生無法分配到學校宿舍。

葉國華指出，因大學周邊租屋需求龐大，加上穩定的租金收益，讓大學週邊住宅成為過往投資人瘋狂搶買的標的，不僅建商推出的套房出租產品出現熱銷，甚至，因租屋需求龐大，更讓不少將公寓、透天分隔成套房、雅房出租；不過以往這樣高投報、收租穩定的狀況，已有所轉變。這幾年投資人大量湧入，大學週遭房價不斷高漲，租屋市場漸漸出現供給過量的狀況。

觀察目前各大學租屋市場的投報率即可發現，全台學生數前 10 名的大學中，就有 4 所大學週邊租金投報率不及 3%，與過往 5-10% 的投報率相比，投資人獲利空間已明顯被壓縮。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，由於目前大學週邊租屋市場供給已相當高，加上少子化影響，許多大學面臨招生不足額的狀況，目前想當包租公、包租婆的投資人可能都需有「空置期拉長」、「租金報酬不如預期」的心理準備。

另外，陳傑鳴指出，因目前銀行定存利率僅1%左右，以大學週邊住宅仍有2%~5%投報率來看，目前進場投資仍有一定報酬空間，不過，因現今網路租屋比價管道發達，學生訊息流通快速，包租公、包租婆仍須留意租金行情變化，定期汰換老舊傢俱、設備，並與學校及既有房客維持良好關係，才是保有長期穩定收益的好策略。

▲全台總學生數，位居前10名的大學，周邊租金投報率以台大、文化、銘傳、淡江最低。（圖／翻攝自鉅亨網）

▲台北精華區物價房價相當高。（圖／翻攝自維基百科）

台灣南北地區的房價、物價差距大已不是新聞，尤其台北市區的高房價更讓人吃不消。網友在PTT發文表示，堂弟畢業後到台北工作，雖然薪水有55K卻要月付高達25K的房租，讓居住在桃園的父母聽了目瞪口呆，質疑兒子被騙了，但堂弟只淡定回應，「住那樣還好，大安區就那個價位正常。」

網友發文指出，自己的堂弟畢業後在台北大安區找了一份月薪55K、年薪包含年終固定14個月的穩定工作，而為了就近上班，堂弟也在附近租了一間獨立套房，但驚人的是房租一個月就要25K，不包含水電網路等，另外一個月還有1千多的管理費要繳。而這樣的價格也讓堂弟在桃園的父母大吃一驚，認為這樣的價格在桃園不僅能租到3房2廳含車位的房子，甚至還會有剩。

而堂弟也因為如此無法給孝親費，讓父母氣急敗壞的找原PO哭訴，覺得自己的兒子被騙了。但原PO偷偷詢問堂弟後，對方竟然淡定的表示「住那樣還好，大安區就那個價位正常。」讓原PO不禁好奇發問，「大安區工作月薪55K、房租25K會太貴嗎？」

對此，網友們紛紛留言表示「大安區正常呀」、「還有36K一間套房的咧」、「大安區確實是有套房有這個價位」、「2萬5嫌貴喔？唉，繼續住1萬塊的鳥籠吧！」但也有人認為頗貴「太貴，真的不如繳房貸」、「房東超開心的，有盤子幫他付房貸」、「有點奢侈而且是租屋，租久了也不會變你的！」 、「25K正常但代表沒有認真找，我住樓中樓套房離市政府800公尺，室內10坪，22K含管理費網路。」

近年民眾由買轉租盛行，內政部資料顯示，租金指數已連續37個月上揚，對照實價登錄統計，近5年六都住宅租金更是年年上揚，去年租金單價上漲0.3%~2.3%，業者分析，房東高稅負與取得成本轉嫁效應，墊高租屋成本。

根據內政部不動產資訊平台租金指數，自2004年至今13年多以來租金指數都是上揚趨勢，今年1月租金指數為101.34，再創歷史新高，已是連續37個月上升，最近3年約有2.8%漲幅。

再觀察實價登錄租金單價，去年全台六都住宅租金全面上漲，台北市平均租金達到每坪1408元，新北市每坪719元，雙北市租金年漲幅各約1.3%、2.3%；六都中住宅租金最低為台南市每坪546元，去年漲幅3%仍為六都之冠。以長期來看，近5年六都住宅租金年年上揚，累積有11%~13%漲幅。

屋比趨勢研究中心表示，近年租金上漲主因在於高房價、購屋負擔力不足、擔心房價大跌等族群「以租代買」，購屋與租屋需求出現消長。此外，高取得成本的房東需維持一定投報率、持有稅提升，及去年起房東不得限制房客設籍抵稅等轉嫁效應，都使住宅租金持續上揚。住商不動產企研室經理徐佳馨表示，近年房價回跌幅度有限，租屋市場供給不足，加上長年市場不透明，房東握有租金主導權，風吹草動都成了喊漲理由。