他月收5萬被嫌工作基層! 女友不考慮結婚:會抬不起頭
(2024/12/23 16:33)萬事起頭難!新手買房3大問 議價並不是死不加價
▲(圖/鉅亨網)
文\幸福文化
重點1:買的房子一定要能增值!
自從家人投資股票失利後,我深刻了解理財的重要。從前的我,一直以為買房的錢,要用「存」的!因為金額太高,反而望房興嘆,乾脆放棄!一直到學習之後,才發現:原來有這麼多資源可以完成買房的夢想,而且自己可以負擔的,不僅僅只有自住的房子,還有機會幫自己打造穩定的「被動收入」!因為看見「可能性」,反而讓自己心甘情願地存起錢來!
「買房」是理財裡很重要的一個方式。有人說選擇自住的房子,不用管未來會不會「增值」,只要符合自己的需求就好。不過,我們不能忽略的是,房子是我們一生中花費最大的支出,在個人的「財務報表」裡,它也會是我們「資產負債表」中最大的一項「資產」,我們為此所背的「房貸」也會是我們最大的「負債」。
既然是最大的「資產」,又是最大的一筆「負債」,我們在置產自住的同時,也應該考量它「增值」的潛力。不僅未來換屋時能幫我們節省一些自備款,就算我們終生不換屋,至少未來真有「以房養老」的需求時,它增值的空間還能為我們提供寬裕一點的規畫。
所以,不管是買屋自住或收租,衡量資產「增值」的潛力,和「每個月現金流」的影響,一樣重要!
重點2:不妨先以創造租金收益為目標
以我為例,由於婚後我們先住公婆家的頂加,每個月沒有租金費用,使得我一開始買房時,反而瞄準適合「隔套收租」的物件,先以創造租金收益為目標。
因為個性保守,在獨資進場之前,我先和朋友合資,陸續合買了四間房子,一方面強迫自己儲蓄,一方面培養自己的經驗和膽量。一直到覺得自己準備好了,才買了第一間房準備給媽媽退休收租。
由於之前已經累積了豐富的看房、評估經驗,使得我從早上10點看房、中午下斡旋、下午1點半屋主出來議價,期間的3個小時我僅加價10萬,4點半就簽約了,從看屋到簽約不過六個半小時!在房價已高的那個時間點,我在出社會後第一份工作的中和遠東ABC園區,以一坪僅18.2萬買到我的第一間獨資3樓公寓!
花了近180萬裝修之後,隔成5間寬敞的大套房,每間都有對外窗和獨立洗衣機,每月收租約47000元,扣掉房貸利息(約9000元)、第四台、網路、水費和給物管(代租管)的管理費(租金的10%)後,還有三萬多的進帳,比我媽媽一個月的薪水還高,也夠還當時債務協商每個月攤還的錢。
▲「買房」是理財很重要的一個方式,有人說選擇自住的房子,不用管未來會不會「增值」,只要符合自己的需求就好。(示意圖/東森新聞資料畫面)
做足功課,買房收租沒有想像的困難
萬事起頭難,當有了第一個房子收租之後,我發現只要有了第一個,就很容易有了第二個、第三個、第四個。因為我真的是太喜歡房子了,所以,當我有了穩定的租金收入之後,就很希望工作和興趣可以結合。在2012年,我和幾個志同道合的好朋友們一起成立了House123。
我常跟學員說:「如果你想把房地產,當成你理財的主軸,尤其是收租物件,那你一定要乖乖的,在第一間滿租之後才能買二間。」
為什麼?「因為,這樣你第一間的經驗才可以完整地幫助到你第二間!」
隨著自己的經驗累積越來越豐富,實際執行過公寓隔套收租、整層收租、分戶投資、預售屋投資、新成屋裝修,並在後來,買了兩間自己自住的房子,我真心的體會到:一路上所有的學習和努力都沒有白費,點點滴滴都成為自己投資和教學的養分,並且持續成長著!
房價高不可攀?如何入手?3大買房疑問,一次解答!
問題1:現在是買房的好時機?
看到我第一次買房的經驗,你可能說:「愛莉,那時候的房價和現在不一樣!就算房價在這幾年緩跌,都還是很貴!要怎麼下手?」
是啊,最近這兩年雖然房市比較冷清,不過,房價對許多人來說還是覺得偏高,不知道到底該不該買房子。其實,我常說:「在房價高的時候,一樣有被低估的房子!」什麼時候房價會被低估?屋主急著賣的時候!同樣的道理,在房價低的時候,一樣有不小心買貴的房子!所以,不管房價高低,最重要的是要培養自己判斷、和議價的功力!
問題2:房價如何談到最便宜?
許多人問我:「愛莉,到底應該怎麼樣談價格?一個房子少說上百萬甚至上千萬,為什麼你們都可以談到那麼便宜?到底你們都是怎麼樣找物件,怎麼樣議價的呢?」
甚至還有人問我說:「所謂的『議價』,是不是『死不加價』就叫做『議價』?」
其實「議價」回歸到本質就是「談判」,而「談判」裡面的最重要的,就是「籌碼」。所以,只要是我們的學員都知道,在看房子的時候就應該要開始問問題了,要開始收集很多關於這個房子和屋主的情報。
可是,就算我們問了問題,仲介回答我們的,有沒有可能不是真的?當然有可能!所以,回到家之後還要做功課。要做哪些功課呢?
會不會議價差很大!
雖然現在有實價登錄,但是,其實所謂的「行情」都是一個區間。同一個路段上,可能有一坪22萬的,但是也有一坪32萬的,每坪價差差到8萬到10萬,都有可能。為什麼有的人可以買到22萬,有的人會買到32萬?甚至每坪22萬成交的屋況和條件,還比32萬成交的條件更好!這個就是所謂「議價」的差別!
另外,實價登錄裡,針對過高跟過低的行情其實是根本不會呈現的。所以,我們之前成交過一些物件,其中幾間是透過全台灣最大的直營仲介品牌成交的,每一筆交易他們一定會去登錄,但是即使過了半年,實價登錄上還是找不到資料,就是因為買的太便宜了!
買到比銀行估價還低才算便宜
大家平常賺錢很辛苦,一年好不容易存個50萬、100萬,應該已經算非常厲害了!可是,光是議價,只要一坪省個3萬,假設買的是一個30坪的房子,其實就幫自己省了將近100萬。如果買到的價格,比銀行估價還便宜2成或3成,那才是真的是買到被低估的價格!
你說:「比銀行估價還便宜2成或3成?那不就表示,如果銀行估價1000萬,只能買700萬-800萬?這種價格怎麼買得到?」
買得到!因為,比起之前的房地產市況,大家猜猜看,是「成交量」跌得比較多?還是「成交價」跌得比較多?
正確答案是:「成交量」跌得比較多!「成交價」雖然也有跌,但是遠不及「成交量」委靡的幅度!光是2016年一年的成交量,比SARS那一年的成交量還要少,你就知道「成交量」到底跌多少!
「既然『成交量』跌得比『成交價』多,為什麼妳還說比銀行估價便宜2或3成的價格買得到?」你可能好奇。
因為,在沒有量的時候,比較容易買到破盤價!怎麼說呢?
以前一間房子可能有30組人來看,可能有3個人喜歡、出價,其中有一個人加一點價,接近屋主的底價,就成交了!現在一間房子有沒有可能只有10組人來看?有!有沒有人出價?沒有!好不容易有一個人勇敢地出價了!他通常出「高」還是「低」?應該是「低」!(不過這也很難講,還是有人不小心買貴)這時候,如果屋主認真一定要把房子賣掉的話,他就只能認真考慮買方的價錢。
那為什麼現在的成交量這麼低呢?因為屋主認真考慮之後,決定:不要賣了!因為現在利息相對低,比起以前的動輒5%-7%,現在利率平均1.5%-1.8%,沒有利息的壓力。如果屋主需要用錢,可以透過「增貸」,把錢貸出來就好,還可以把房子出租付貸款利息。
不過,有沒有一定要把房子處理掉的屋主?一定有。這時候,他就只能認真考慮買方出的價格了!如果他是一手屋主、沒有貸款的話,議價空間相對比較大,就可能願意用一個便宜的價格把房子賣掉!
問題3:賣方不願意接受價格怎麼辦?
你可能說:「愛莉,可是我看上的房子,好像屋主都真的不急著賣…」
相信我!如果沒有任何售屋動機,屋主不會把房子拿出來賣的,尤其在現在這個時間點。所以,不管屋主急不急,也許他不缺錢,也許房子出租有收益,或是沒有任何貸款,但是,只要屋主將房子委託仲介銷售,就表示某種程度上,他還是希望房子可以順利賣掉,只是價格或時間點還沒到。
沒有非買不可的房子!
我常說,沒有非買不可的房子!如果你非它不可,只能繼續等屋主改變心意,如果等不了或等不到,那也只能加價買了!因為房子是屋主的,而錢是你的!就像戀愛一樣,沒有非在一起不可的人!如果無法在一起,那就下一個!房子也是!如果你非它不可,那一定是你看的還不夠多!
多做功課,找到更好的物件
不過,就像戀愛一樣,雖然要多看多比較,但是,就像在沙灘上散步撿石頭一樣,比來比去最後可能空手而回,或是錯過了真正值得入手的好物件!所以,「多看屋」、「多做功課」背後有一個最主要的目的:當值得入手的Apple屋,以值得入手的價格出現在你的面前時,你可以一眼認出它來,即時把握!
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