房價飆漲16.7%！陸資赴柬埔寨炒房暗藏陷阱

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近年柬埔寨經濟發展突飛猛進，GDP增長速度在亞洲甚至全球都是名列前茅，且柬埔寨的政治、社會一直都很穩定，再加上地理位置的優勢的加成，被國際社會所看好，吸引了中國炒房團來到金邊藉此發財。然而該地虛假宣傳及投資騙局層出不窮，背後的陷阱可是相當不少。

綜合媒體報導，據胡潤研究院2018年度全球房價指數指出，柬埔寨首都金邊2018年以16.7％的房價漲幅、29.4％的綜合投資回報率，奪得全球雙料冠軍。雖然中國炒房團功不可沒，然而一些房地產商為吸引投資者，卻不惜使出假宣傳，諸如「金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡」等煽動性標語處處可見。

雖然金邊發展迅速，但卻不能輕易與深圳、新加坡相比，以GDP為例，因為柬埔寨不論是在GDP方面，還是支柱產業類別，要想實現超越式發展並不容易。因此雖然柬埔寨全國房價上漲，但能否像深圳、新加坡持續穩定地大幅增值，仍有待觀察。

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除此之外，近幾年柬埔寨房產投資相關的騙局也層出不窮，像是有開發商打出「美金外匯無管制，人口紅利大」等誇張口號，讓有些人儘管沒到過柬埔寨，卻也信心十足地投下賭注，直到動工儀式結束後就沒了下文。

柬埔寨房地產的迅速增長始於2010年，柬埔寨國會通過《外國人不動產產權法》，讓外國人有權按規定在柬埔寨購買房屋，並擁有100％的房屋所有權和永久產權。首先吸引到的是日本、韓國、台灣、新加坡的房企和投資者；中國的房企則於2016年開始進軍柬埔寨，而所有在柬埔寨買房的中國買家中，有88.7％是用於投資。

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然而柬埔寨本地人購買力有限，當地不但沒有讓居民購買商品房的市場，也沒有二手房市場，房產投資的收益基本上還是由「接盤」的外國人支付，因此儘管柬埔寨房價在理論上上漲，但卻也廣泛存在「有價無市」的現像。

中國大陸是全世界人口數最多的國家，隨著當地土地資源越來越緊縮，房地產廠商也必須將房價越調越高，使得一般的平民家庭買房越來越困難，但是依然有很多有錢人能一擲千金炒房，並且將目光轉向國外的房產。

而這些有錢人的目光很快轉向位於南半球的紐西蘭，紐西蘭是經濟非常發達的國家，且景色優美宜人，多樣化的地形於一體，有著「世界地理博物館」的稱號。且紐西蘭人非常重視環境保護，工業上的汙染極少，是個非常適合人類居住的國家。

▲紐西蘭是經濟非常發達的國家，且景色優美宜人，多樣化的地形於一體。（圖／pixabay）

中國投資客便看中這些優點，大肆購買紐西蘭當地的樓房，使得上萬套樓房在很短的時間內銷售一空，但是這些房子在賣出去之後，當地房市卻迅速低迷，因為這些中國投資客的炒房行為，讓當地房價持續往上漲，不少當地年輕人紛紛表示沒有足夠的能力可以買房。

2013年到2017年之間，北島第一大城奧克蘭(Auckland)的房價漲了75%，奧克蘭更有20%的房產位於外國人名下，大部份的買家是中國人。這樣的結果，導致有些當地民眾不僅買不起房，甚至租不起房。

▲紐西蘭北島第一大城奧克蘭(Auckland)。（圖／pixabay）

這些年輕人也因為房價過高暫時沒有買房的計畫，那麼投資客購買的房子也空置了，隨著時間推移，房子也都變得破舊，堪稱是中國投資客最失敗的一次投資。

紐西蘭房地產協會（REINZ）2月14日發布的數據顯示，今年1月，奧克蘭中間價為80萬元；全國中間價為55萬元，略低於去年12月，但較去年同期高出5.8％；全國16個地區中，有14個地區房價同比上漲，只有奧克蘭和基督城在下跌。

房地產可以說是現在最保值的商品，每個人披星戴月的就希望可以買到屬於自己的一套房。然而，在香港，卻出現了數名「房祖宗」，近期香港《財政預算案》提出減免房產稅，香港財經事務及庫務局提供的一份文件表明，香港減免這項稅務最多的前十名總共加起來有40136套房產，而這個第一名一個人就佔了其中15645套房。

▲近期香港《財政預算案》提出減免房產稅，香港財經事務及庫務局提供的一份文件表明，香港減免這項稅務最多的前十名總共加起來有40136套房產。（圖／翻攝自每日頭條）

而第一名便引起了廣泛的討論，根據《搜狐》報導，2017年全年北京新房住宅成交總套數是30115套，如果以這個數量來看的話，那甚至可以說去年北京52%的新房都是這位第一名一個人的。而在這個稅務中，這位擁有15645套房的房祖宗，獲得的減稅額度高達1.026億港幣（約台幣4.064億）。

根據網友推算，假設一個月房租以2萬港幣（約台幣7.92萬）做計算，乘以15645套房，那一個月收租總額就高達3.1億港幣（約台幣12.278億）：還有網友戲稱「如果要30天收完租金，那每天就要收520套房子，每套房子要花1分鐘，每天就得花8.7小時。這太忙了…不是我要的生活。」

▲領展房地產基金，由香港政府部門所創立，前身是香港政府公營房屋部門的商產業務部分，後來IPO私有化。（圖／翻攝自維基百科）

針對這位備受關注的冠軍，有網友指出，這名業主其實不是一個人，而是一間房產公司，名叫做領展房地產基金，由香港政府部門所創立，前身是香港政府公營房屋部門的商產業務部分，後來IPO私有化。

領展房地產是香港首家上市，若以現值做計算的話，他是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，更是全球以零售為主最大的房地產投資信託基金之一。其業務遍及香港、北京、上海、廣州。在香港擁有90萬平方公尺的業務及72000個停車位，另外還有一個發展中的項目：在大陸內地也有24.84萬平方公尺的零售辦公室業務。

近年來許多大陸投資者都會往海外投資買房，以前一窩蜂都會到美國去置產，不過最近美國的房地產已經不是他們追求的了，因為現在大陸投資客都轉往東南亞的國家。華爾街見聞報導，據全球海外房產網站站居外網獨家詢盤資料顯示，按尋盤數來看，泰國在2018年大陸買家海外置業目的地排行榜上高居榜首，排名超越澳洲和美國，且3年來持續上升，比2016年排行第6及2017年位列第3的成績都要好。

▲泰國合艾。（圖／維基百科）

據《曼谷郵報》報導，居外網執行長羅雪欣表示，大陸買家對泰國房地產的投資總額達到23億美元（約新台幣710億），在最受歡迎榜單上排行第4。羅雪欣還說：「我們從未看到中國買家對泰國房產的詢盤會如此之高。這反映了本地房產開發商提供了優質的住宅專案，集生活方式與投資前景與一身。」

泰國將於3月24日進行大選，羅雪欣對CNBC表示，僅管大選對泰國本土意義重大，但多數中國買家並不對此感到擔憂。CNBC認為，此舉凸顯出東南亞國家對中國買家具有持久的吸引力，政治動盪也沒有讓泰國房市的降溫。此外，從2014年以來泰國經濟一直以高速成長，2017年GDP增速達到3.9%，也是近5年來的最佳。

除了泰國之外，鄰國的柬埔寨首都金邊也成為了大陸買家的新寵兒，甚至有開發商打出「金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡」的廣告來吸引大陸房地產投資者。

▲柬埔寨的金邊也是目前投資客喜歡的地方。（圖／維基百科）

據《經濟新聞》報導，居外網提供的資料顯示，金邊是柬埔寨所有城市中，大陸買家詢盤數量最多的城市。2018年，大陸買家的尋盤數較上一年猛增超過550%，其中有高達78%的大陸詢盤買家，諮詢的房產價格在5萬美元到25萬美元（約新台幣154萬到772萬）之間。有高達88.7%的大陸買家，在柬埔寨買房都是用於投資。羅雪欣認為，大陸買家對柬埔寨房產興趣上升，主要是寄希望於將來的升值。

不過對於這種情況，新京報時評給出相當犀利的風險警告，一個外來資金堆起的房地產市場，無法保證提供穩定高回報率，去年金邊投資回報率超過20%，居海外房地產投資回報率之首，但這種結果是國內資金追捧的結果，一但傳不下去了，就可能會搞砸。

▲一個外來資金堆起的房地產市場，無法保證提供穩定高回報率。（圖／維基百科）

外媒認為，匯率、不同國家和地區的政策差異及可能出現的行政干預都是風險泉源，而相比東南亞市場的火熱，大陸買家對傳統的房地產投資市場熱情已經逐漸退卻，據《蘋果日報》報導，華爾街見聞之前曾提到，Real Capital Analytics的資料顯示，去年第4季度來自中國的投資者淨賣出8.54億美元（約新台幣264億）的美國商業地產，為有史以來首次連續3個季度淨賣出。2018年全年，中國投資者淨買入26.3億美元（約新台幣813億）的美國房地產，為6年來最低水準。