小宅千萬有找好賺？房仲建議多留意這2關鍵

近年來，7、8年級生成為買房主力，他們可能是單身貴族、新婚夫妻，以及不生小孩的頂客族，決定搬離原生家庭，但又受限於薪水、或所需空間不用太大，因此帶起一波低總價小宅熱。低總價小宅泛指千萬元以下、坪數20至30坪的房屋物件，甚至還出現20坪以下的迷你小宅。

在選擇小坪數物件時，各建案的公設比至關重要，33%左右是現在的常態，再高就有點多了。屋比房屋比價平台創辦人葉國華舉例，以33%的公設比計算，原本20坪的2房產品，再扣掉雨遮面積，其實約只剩12坪能使用。

有些小基地的建案，公設比甚至上看40、50%，不僅住起來有「籠居感」，也可能影響到貸款條件。大家房屋企劃研究室郎美囡主任指出，室內面積若不足15坪，有些銀行就認定是套房，可能會有無法貸款，或是給的貸款成數低、利息高的狀況。「不過，也有銀行會針對小於15坪、但和捷運站距離1,000公尺以內的房型，提供不錯的貸款方案，民眾可以在簽約前多加比較。」

▼郎美囡提醒，小宅的室內面積若不足15坪，貸款的成數可能較差。（圖／取自鏡週刊）

「因為坪數小，所以格局跟空間利用更重要。」屋比房屋比價平台創辦人葉國華說，市面上的建案常有大坪數在兩側，小宅夾中間的情形，可能會導致整體房型為長方形，或是只有單面採光等問題，選擇時要特別注意。

此外，建商通常會以多隔間規劃的小宅來吸引消費者，但就有暗房、暗廳的疑慮，也影響到空間配置，「比如廚房與廁所，是在整間房的中間，通風便成為一大問題。」郎美囡建議，民眾若是想買預售屋，一定要實際走訪樣品屋，想像入住後的狀況，也多加比較各建案的格局。

由於室內空間有限，設計與裝潢更要多功能，比如隔間牆做成書櫃等收納空間。並且建議善加利用住家週遭的公共設施與環境，像是社區交誼廳、健身房、圖書館或公園，彌補家中空間的不足。

小宅的傢俱安排，也是一大學問。郎美囡指出，可以將現在的住處面積作為比例尺測量，提前感受整體空間的大小；或是請預售屋的銷售員，算出每個區域的長寬平方公尺，「再去坊間實際比對傢俱的大小，對未來的空間規劃可以比較有想法。」

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（封面圖／取自鏡週刊）