核貸不如預期！ 他慘賠千萬違約金 法院「1關鍵」判建商吐還910萬

高雄一名富商因口頭承諾，付出慘痛代價。他豪擲7,000萬元買下3戶預售屋，最終因銀行核貸成數不如預期，無力支付尾款，遭建商沒收已付的1,400萬元作為違約金。富商憤而提告，全案經高雄地院與高等法院高雄分院審理，判決結果於近日出爐。法院雖認定建商未保證核貸，無須全額賠償，但卻以 「違約金過高」 為由，大筆一揮將違約金從總價15%（1,050萬）砍至490萬，判決建商須返還蔡男910萬元。房地產部落客「賣厝阿明」表示，此判決猶如一記警鐘，敲響了預售屋交易中「輕信口頭承諾」與「契約陷阱」的雙重風險。

「銀行配合好」：口說無憑契約為王

阿明在《賣厝阿明知識+》社團發文，本案爭議核心在於：建商劉姓員工是否曾「保證」貸款8成？富商主張，正是因為員工告知可向配合銀行貸到8成，他才放心購屋。然而，建商抗辯從未做出此種保證，且蔡男身為擁有多間房產的富商，應知貸款成數最終由銀行決定。

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法院審理後採納建商說法。關鍵在於富商無法提出任何書面證據（如載明保證貸款條款的契約附件、錄音或書面承諾）來證明建商曾做出具法律拘束力的保證。在雙方簽訂的正式《預售屋買賣契約書》中也無此條款。

因此，法院認定員工的口頭說明僅屬「銷售過程的資訊提供與樂觀預估」，而非具有擔保性質的「保證契約」。此判決清楚揭示：在法庭上，任何未落實在白紙黑字上的口頭承諾，均極為脆弱，購屋者不應將自身的財務決策完全建立於此。

「違約金過高」：法院依比例原則介入調整

雖然富商在「保證貸款」的主張上敗陣，但法院並未任由建商沒收全額價金。法院援引《民法》第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」並運用「比例原則」進行審查。

法院審酌，富商已支付1,400萬元（佔總價20%），違約金卻高達總價15%（1,050萬元），兩者相加，建商沒收的金額高達2,450萬元。法院認為，此金額已遠超過建商因解約可能遭受的實際損害（例如房屋重新銷售的行政成本、可能的價差損失及利息）。

相較之下，建商解除契約後，仍保有價值7,000萬元的3戶房產，可另行出售。因此，法院行使「酌減權」，將違約金大幅調降至490萬元，命建商返還差額910萬元。這項判決明確傳達：契約自由並非毫無界限，當條款顯失公平時，司法將介入保護消費者權益。

買房3大自保法則

此案堪稱一堂價值千萬的法律實戰課，為所有預售屋買家劃出以下不可逾越的紅線：

一：所有承諾，必求書面

任何關於貸款成數、工程期、建材設備、公共設施的銷售話術，務必要求建商以「契約增補條款」或「廠商保證書」等形式，明確記載於正式文件中，並由公司用印。口說無憑，簽約當下未寫入的，日後一概不予承認。

二：親自評估，掌握財務主動權

切勿將自身貸款能力，寄託於建商的「配合銀行」。簽約前，應自行向至少2至3家往來銀行，依據自身財務條件（收入、負債、信用評分）與標的物狀況，進行「貸款預先評估」。將銀行初步核可的成數與利率，作為自身財務規劃的可靠基準，而非銷售人員的樂觀預估。

三：審閱契約，特別是違約條款

簽約前，務必善用至少5天的「契約審閱期」，逐字細讀。尤其應聚焦「違約條款」，確認違約金計算方式（例如是總價的固定比例，或已付價金全數沒收）是否合理。若發現條款過苛，應立即提出協商修改。本案即顯示，即使簽下不利條款，若顯失公平，仍有機會透過訴訟請求法院酌減，但過程耗時耗力，預防遠勝於治療。

這場富商與建商千萬訟戰在法院對「違約金過高」糾正下，為購屋者扳回一城。也提醒大家，唯有白紙黑字，將財務主導權握自己手中，徹底理解契約每一個字句，才是通往安穩成家之路的唯一保障。

（封面圖／翻攝《賣厝阿明知識+》粉專）