繼承「滿租老公寓」！以為財富自由爽辭職 他精算後飆冷汗

一名退休老人退休後仍在超商打工。後來繼承父親的出租公寓，每月新增房租進帳，原以為從此財富自由，沒想到扣除修繕、稅金與管理費後，實際入帳金額大跌，甚至可能倒貼。

日媒報導，日本66歲男子佐藤正人（化名），退休後和和妻子、剛出社會的女兒同住。原本的生活就不寬裕，每月生活費要35萬日圓（約台幣7萬元），但夫妻倆的年金收入只有22萬日圓（約台幣4萬3千元），加上還有房貸要負擔，他和太太退休後都到超商打工貼補家用。

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父親過世後，他的母親與妹妹分到了父親的存款，他則繼承老父親留下來的出租公寓。繼承了這間公寓後，他每個月增加了50萬日圓（約新台幣10萬3500元）租金收入。多了這筆錢後，他以為從此就能高枕無憂，馬上辭去超商打工的工作，準備躺平享受退休人生。

沒想到，這場美夢很快就被殘酷現實打醒。一名從事不動產業的朋友得知此事後，立刻提醒他：別忘了還有公寓的修繕費、管理費和空屋風險！他嚇得趕緊重新精算，這才發現租金收入扣掉固定資產稅、管理維護費、長期修繕準備金，與不動產所得稅跟健保費之後，實際能動用的金額瞬間大跌，只剩下15萬日圓（約新台幣3萬1000元）。

▼佐藤繼承父親的出租老公寓後，原以為能靠租金收入能夠悠閒的退休，但仔細一算老公寓的各項開銷後才發現，可供自己運用的現金大幅下降。（示意圖，非文中提及房產／取自Pexels）

雖然加上原本的年金收入後，還是勉強能度日，但絕對稱不上寬裕。更讓人擔憂的是，這還沒有列入將來因房屋老舊可能會需要大幅翻修的金額。而且雖然目前公寓是滿租狀態，但只要有1至2個租客流失，現金流就瞬間就會崩盤，順間變成負數。

報導中也提到，出租屋並不是單純的「被動收入」，而是需要長期砸錢管理的「經營體」。如果毫無風險意識，表面上爽收租金，私底下卻可能賠錢。不少繼承人就是因為不懂精算，最後只能含淚認賠殺出。報導中提及的佐藤幸好還有相關產業的朋友及時提醒，及早重新檢視開銷與修繕計畫。

值得注意的是，類似案例並不少見。日本理財規劃師小川洋平（Yohei Ogawa）指出，這種「繼承慘案」在不動產界很常見，不少人以為拿到「滿租租金」就安心了，卻完全忽略了空屋風險和房屋折舊。萬一房子需要大修或租不出去，現金流就會瞬間惡化，甚至還要自己掏錢倒貼。他也警告，擁有資產不等於懂得活用資產，繼承只是資產管理的起跑線，若沒有長期經營腦袋，金雞母也可能淪為吞錢怪獸。

（封面示意圖／取自pixabay）