【買房PK租房】小資女艾蜜莉算給你看 結果會讓你觀念翻轉!
2017/10/17 14:00
▲(圖/pixabay)
文/艾蜜莉
前一陣子,我和老公在討論「買房好還是租房好」,當時的我們剛結婚不久,這個話題理所當然地似乎應該成為我們的人生目標。於是我們拿了一張紙,分別寫上買房、租房這兩個方案的優缺點。
▲(圖/艾蜜莉)
寫完優缺點表之後,老公又緩緩開口了,他說:「如果是自住的房子,『房屋未來可能增值』這點其實不太重要!自住的房子就算增值,也只是『紙上富貴』罷了。想實現獲利就必須賣房,但賣房子後如果又想買其他房子來住,其他的房子也變貴了,這樣根本沒賺到啊! 更何況誰說房子一定會永遠增值,翻開世界各國的房價史,就會發現『房價長期只漲不跌』只是一句神話…」
1.房地產是景氣循環
房子一定會永遠增值,翻開世界各國的房價史,就會發現『房價長期只漲不跌』只是一句神話…影響房市的因素、層面眾多,股市、銀行存放款利率、政治、經濟等都可能影響房價。不過攤開世界各國的房價趨勢圖就能得知,房地產其實是有循環的。是房地產供需是屬於市場經濟的一環,也與經濟景氣循環一樣,會出現繁榮、衰退、蕭條、復甦的循環現象。甚至房地市場有此一說:「房地產景氣七年一循環。」
以台灣舉例,台灣房地產走過五大循環, 最近一個景氣循環約莫是2002年開始, 長達十一年多頭走勢, 終於在2014年Q4劃下句點。2014年第四季的台北市房價, 比前一季下跌0.54%,是金融海嘯來首度下挫。 2016年第一季,台北市房價甚至創下近十五季以來新低紀錄。
2.破除蛋黃區迷思
被稱為「天龍國」的台北市,房價連年高漲, 尤其是信義、大安區,更是蛋黃中的精華, 全台灣公認的燙金門牌,房價只漲不跌。 其實這個神話,其實早早就被打破了。 但是,蛋黃區的房價仍然高不可攀,台北市精華區房價寸土寸金, 可高達每坪房價50萬以上。 就算是連勝文也曾表示: 「像我這樣的咖,靠自己還是買不起東區的房子。」
但工作機會都集中在台北市,該怎麼辦呢? 可以考慮延後買房的時間,以房地產景氣循環的周期來說, 台灣房價約莫在2022年左右會抵達一個低點, 可以先以租代買,等房價合理了再進場。 或者考慮轉往其他地區找房,以台北市為中心點, 可以考慮板橋、新莊, 甚至更遠一點的林口、淡水、三峽、蘆洲, 以時間換取價差。
3.比較買屋和租屋哪個划算
人生的各階段所需要的房子都可能不一樣, 我們未來也可能在不同城市(甚至不同國家)工作, 此時要變賣不動產,通常需要一段時間, 也不能保證賣出時一定不會虧損, 以租代買可以保有靈活性。 如果是會投資的人,也可以利用目前租房省下的差額來投資, 經過時間的複利之後,收穫將非常可觀!
買房、不買房,對現金流來說,到底會差多少? 實際使用 EXCEL試算,以我現在和老公居住的地區, 30坪的房子每個月房租大約 32850元, 房價約為 1769 萬 4000元。如果以 20年、3成頭期款、 一段式的房貸 2.264 %來計算, 本息平均攤還,每個月要繳房貸 64218元, 和房租差價 31368 元。
如果把房子頭期款和每個月的差額, 拿來投資在 7 % 年化報酬率的標的上, 20年下來,租屋竟然會多賺 3597萬 2418元。
這個數字實在高到超乎我的想像。 撇出目前我負擔不起這麼高的房貸, 就算負擔的起,以這樣計算下來, 現在買這樣的房子,仍然是不智的選擇!
▲(圖/艾蜜莉)
4.買房的最大原則
對我自己而言,買房的最大原則是: 每月繳「房貸比例」不要超過家庭月收入1/3! 如果購買的房子總價,已經超出能力範圍, 付房貸費用將會十分吃力,甚至會影響到生活品質。 以年薪收入 90萬的夫妻舉例, 以他們可以負擔的貸款金額反推房價貸款金額不超過收入的1/3: 年付貸款90萬X 1/3=30萬; 月付貸款30萬/12=2萬5千元 房屋總價約612萬元, 若貸款7成,需自備款184萬元。
5.利用房地產創造現金流
如果有一筆閒錢,也可以買進資產(房地產)來創造現金流。 甚至轉移費用,運用別人繳給你的租金買房子來付房貸。 但請注意,運用時機要是當可收取的每月房租大於每月房貸。 同樣以我目前居住地的上面30坪的房子 (房租32850元,房價1769萬4000元)為例。 首先,要計算出房價和每月貸款(2萬5千元), 並確認當地的租金行情遠大於貸款(假設每月租金4萬元), 準備好頭期款184萬並買進房子,再把房屋出租, 並收取每月淨現金流1.5萬元(4萬租金減去2萬5房貸)。 不含頭期款23年多可以回收, 等於免費擁有房子加上每月可收現金流。 當然,若在出租期間若有不錯的價差, 也可以考慮直接將房子出售賺取價差。
最後,本文的重點,並非要鼓吹「永遠不買房子」, 而是引導大家理性思考「買房與租房」這個方案, 並透過實際試算,找出對自己最有利的選擇。
若『租屋把現金拿去投資」的方案效益大, 則選擇租屋; 而若有一天每月房租和每月房貸差不多, 則可以考慮買房。
本文原發表於 CMoney
本文獲授權,請勿任意轉載!
文/艾蜜莉
前一陣子,我和老公在討論「買房好還是租房好」,當時的我們剛結婚不久,這個話題理所當然地似乎應該成為我們的人生目標。於是我們拿了一張紙,分別寫上買房、租房這兩個方案的優缺點。
▲(圖/艾蜜莉)
寫完優缺點表之後,老公又緩緩開口了,他說:「如果是自住的房子,『房屋未來可能增值』這點其實不太重要!自住的房子就算增值,也只是『紙上富貴』罷了。想實現獲利就必須賣房,但賣房子後如果又想買其他房子來住,其他的房子也變貴了,這樣根本沒賺到啊! 更何況誰說房子一定會永遠增值,翻開世界各國的房價史,就會發現『房價長期只漲不跌』只是一句神話…」
1.房地產是景氣循環
房子一定會永遠增值,翻開世界各國的房價史,就會發現『房價長期只漲不跌』只是一句神話…影響房市的因素、層面眾多,股市、銀行存放款利率、政治、經濟等都可能影響房價。不過攤開世界各國的房價趨勢圖就能得知,房地產其實是有循環的。是房地產供需是屬於市場經濟的一環,也與經濟景氣循環一樣,會出現繁榮、衰退、蕭條、復甦的循環現象。甚至房地市場有此一說:「房地產景氣七年一循環。」
以台灣舉例,台灣房地產走過五大循環, 最近一個景氣循環約莫是2002年開始, 長達十一年多頭走勢, 終於在2014年Q4劃下句點。2014年第四季的台北市房價, 比前一季下跌0.54%,是金融海嘯來首度下挫。 2016年第一季,台北市房價甚至創下近十五季以來新低紀錄。
2.破除蛋黃區迷思
被稱為「天龍國」的台北市,房價連年高漲, 尤其是信義、大安區,更是蛋黃中的精華, 全台灣公認的燙金門牌,房價只漲不跌。 其實這個神話,其實早早就被打破了。 但是,蛋黃區的房價仍然高不可攀,台北市精華區房價寸土寸金, 可高達每坪房價50萬以上。 就算是連勝文也曾表示: 「像我這樣的咖,靠自己還是買不起東區的房子。」
但工作機會都集中在台北市,該怎麼辦呢? 可以考慮延後買房的時間,以房地產景氣循環的周期來說, 台灣房價約莫在2022年左右會抵達一個低點, 可以先以租代買,等房價合理了再進場。 或者考慮轉往其他地區找房,以台北市為中心點, 可以考慮板橋、新莊, 甚至更遠一點的林口、淡水、三峽、蘆洲, 以時間換取價差。
3.比較買屋和租屋哪個划算
人生的各階段所需要的房子都可能不一樣, 我們未來也可能在不同城市(甚至不同國家)工作, 此時要變賣不動產,通常需要一段時間, 也不能保證賣出時一定不會虧損, 以租代買可以保有靈活性。 如果是會投資的人,也可以利用目前租房省下的差額來投資, 經過時間的複利之後,收穫將非常可觀!
買房、不買房,對現金流來說,到底會差多少? 實際使用 EXCEL試算,以我現在和老公居住的地區, 30坪的房子每個月房租大約 32850元, 房價約為 1769 萬 4000元。如果以 20年、3成頭期款、 一段式的房貸 2.264 %來計算, 本息平均攤還,每個月要繳房貸 64218元, 和房租差價 31368 元。
如果把房子頭期款和每個月的差額, 拿來投資在 7 % 年化報酬率的標的上, 20年下來,租屋竟然會多賺 3597萬 2418元。
這個數字實在高到超乎我的想像。 撇出目前我負擔不起這麼高的房貸, 就算負擔的起,以這樣計算下來, 現在買這樣的房子,仍然是不智的選擇!
▲(圖/艾蜜莉)
4.買房的最大原則
對我自己而言,買房的最大原則是: 每月繳「房貸比例」不要超過家庭月收入1/3! 如果購買的房子總價,已經超出能力範圍, 付房貸費用將會十分吃力,甚至會影響到生活品質。 以年薪收入 90萬的夫妻舉例, 以他們可以負擔的貸款金額反推房價貸款金額不超過收入的1/3: 年付貸款90萬X 1/3=30萬; 月付貸款30萬/12=2萬5千元 房屋總價約612萬元, 若貸款7成,需自備款184萬元。
5.利用房地產創造現金流
如果有一筆閒錢,也可以買進資產(房地產)來創造現金流。 甚至轉移費用,運用別人繳給你的租金買房子來付房貸。 但請注意,運用時機要是當可收取的每月房租大於每月房貸。 同樣以我目前居住地的上面30坪的房子 (房租32850元,房價1769萬4000元)為例。 首先,要計算出房價和每月貸款(2萬5千元), 並確認當地的租金行情遠大於貸款(假設每月租金4萬元), 準備好頭期款184萬並買進房子,再把房屋出租, 並收取每月淨現金流1.5萬元(4萬租金減去2萬5房貸)。 不含頭期款23年多可以回收, 等於免費擁有房子加上每月可收現金流。 當然,若在出租期間若有不錯的價差, 也可以考慮直接將房子出售賺取價差。
最後,本文的重點,並非要鼓吹「永遠不買房子」, 而是引導大家理性思考「買房與租房」這個方案, 並透過實際試算,找出對自己最有利的選擇。
若『租屋把現金拿去投資」的方案效益大, 則選擇租屋; 而若有一天每月房租和每月房貸差不多, 則可以考慮買房。
本文原發表於 CMoney
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