萬事起頭難！新手買房3大問 議價並不是死不加價

▲（圖／鉅亨網）

文\幸福文化

重點1：買的房子一定要能增值！

自從家人投資股票失利後，我深刻了解理財的重要。從前的我，一直以為買房的錢，要用「存」的！因為金額太高，反而望房興嘆，乾脆放棄！一直到學習之後，才發現：原來有這麼多資源可以完成買房的夢想，而且自己可以負擔的，不僅僅只有自住的房子，還有機會幫自己打造穩定的「被動收入」！因為看見「可能性」，反而讓自己心甘情願地存起錢來！

「買房」是理財裡很重要的一個方式。有人說選擇自住的房子，不用管未來會不會「增值」，只要符合自己的需求就好。不過，我們不能忽略的是，房子是我們一生中花費最大的支出，在個人的「財務報表」裡，它也會是我們「資產負債表」中最大的一項「資產」，我們為此所背的「房貸」也會是我們最大的「負債」。

既然是最大的「資產」，又是最大的一筆「負債」，我們在置產自住的同時，也應該考量它「增值」的潛力。不僅未來換屋時能幫我們節省一些自備款，就算我們終生不換屋，至少未來真有「以房養老」的需求時，它增值的空間還能為我們提供寬裕一點的規畫。

所以，不管是買屋自住或收租，衡量資產「增值」的潛力，和「每個月現金流」的影響，一樣重要！

重點2：不妨先以創造租金收益為目標

以我為例，由於婚後我們先住公婆家的頂加，每個月沒有租金費用，使得我一開始買房時，反而瞄準適合「隔套收租」的物件，先以創造租金收益為目標。

因為個性保守，在獨資進場之前，我先和朋友合資，陸續合買了四間房子，一方面強迫自己儲蓄，一方面培養自己的經驗和膽量。一直到覺得自己準備好了，才買了第一間房準備給媽媽退休收租。

由於之前已經累積了豐富的看房、評估經驗，使得我從早上10點看房、中午下斡旋、下午1點半屋主出來議價，期間的3個小時我僅加價10萬，4點半就簽約了，從看屋到簽約不過六個半小時！在房價已高的那個時間點，我在出社會後第一份工作的中和遠東ABC園區，以一坪僅18.2萬買到我的第一間獨資3樓公寓！

花了近180萬裝修之後，隔成5間寬敞的大套房，每間都有對外窗和獨立洗衣機，每月收租約47000元，扣掉房貸利息（約9000元）、第四台、網路、水費和給物管（代租管）的管理費（租金的10%）後，還有三萬多的進帳，比我媽媽一個月的薪水還高，也夠還當時債務協商每個月攤還的錢。

▲「買房」是理財很重要的一個方式，有人說選擇自住的房子，不用管未來會不會「增值」，只要符合自己的需求就好。（示意圖／東森新聞資料畫面）

做足功課，買房收租沒有想像的困難

萬事起頭難，當有了第一個房子收租之後，我發現只要有了第一個，就很容易有了第二個、第三個、第四個。因為我真的是太喜歡房子了，所以，當我有了穩定的租金收入之後，就很希望工作和興趣可以結合。在2012年，我和幾個志同道合的好朋友們一起成立了House123。

我常跟學員說：「如果你想把房地產，當成你理財的主軸，尤其是收租物件，那你一定要乖乖的，在第一間滿租之後才能買二間。」

為什麼？「因為，這樣你第一間的經驗才可以完整地幫助到你第二間！」

隨著自己的經驗累積越來越豐富，實際執行過公寓隔套收租、整層收租、分戶投資、預售屋投資、新成屋裝修，並在後來，買了兩間自己自住的房子，我真心的體會到：一路上所有的學習和努力都沒有白費，點點滴滴都成為自己投資和教學的養分，並且持續成長著！

房價高不可攀？如何入手？3大買房疑問，一次解答！

問題1：現在是買房的好時機？

看到我第一次買房的經驗，你可能說：「愛莉，那時候的房價和現在不一樣！就算房價在這幾年緩跌，都還是很貴！要怎麼下手？」

是啊，最近這兩年雖然房市比較冷清，不過，房價對許多人來說還是覺得偏高，不知道到底該不該買房子。其實，我常說：「在房價高的時候，一樣有被低估的房子！」什麼時候房價會被低估？屋主急著賣的時候！同樣的道理，在房價低的時候，一樣有不小心買貴的房子！所以，不管房價高低，最重要的是要培養自己判斷、和議價的功力！

問題2：房價如何談到最便宜？

許多人問我：「愛莉，到底應該怎麼樣談價格？一個房子少說上百萬甚至上千萬，為什麼你們都可以談到那麼便宜？到底你們都是怎麼樣找物件，怎麼樣議價的呢？」

甚至還有人問我說：「所謂的『議價』，是不是『死不加價』就叫做『議價』？」

其實「議價」回歸到本質就是「談判」，而「談判」裡面的最重要的，就是「籌碼」。所以，只要是我們的學員都知道，在看房子的時候就應該要開始問問題了，要開始收集很多關於這個房子和屋主的情報。

可是，就算我們問了問題，仲介回答我們的，有沒有可能不是真的？當然有可能！所以，回到家之後還要做功課。要做哪些功課呢？

會不會議價差很大！

雖然現在有實價登錄，但是，其實所謂的「行情」都是一個區間。同一個路段上，可能有一坪22萬的，但是也有一坪32萬的，每坪價差差到8萬到10萬，都有可能。為什麼有的人可以買到22萬，有的人會買到32萬？甚至每坪22萬成交的屋況和條件，還比32萬成交的條件更好！這個就是所謂「議價」的差別！

另外，實價登錄裡，針對過高跟過低的行情其實是根本不會呈現的。所以，我們之前成交過一些物件，其中幾間是透過全台灣最大的直營仲介品牌成交的，每一筆交易他們一定會去登錄，但是即使過了半年，實價登錄上還是找不到資料，就是因為買的太便宜了！

買到比銀行估價還低才算便宜

大家平常賺錢很辛苦，一年好不容易存個50萬、100萬，應該已經算非常厲害了！可是，光是議價，只要一坪省個3萬，假設買的是一個30坪的房子，其實就幫自己省了將近100萬。如果買到的價格，比銀行估價還便宜2成或3成，那才是真的是買到被低估的價格！

你說：「比銀行估價還便宜2成或3成？那不就表示，如果銀行估價1000萬，只能買700萬-800萬？這種價格怎麼買得到？」

買得到！因為，比起之前的房地產市況，大家猜猜看，是「成交量」跌得比較多？還是「成交價」跌得比較多？

正確答案是：「成交量」跌得比較多！「成交價」雖然也有跌，但是遠不及「成交量」委靡的幅度！光是2016年一年的成交量，比SARS那一年的成交量還要少，你就知道「成交量」到底跌多少！

「既然『成交量』跌得比『成交價』多，為什麼妳還說比銀行估價便宜2或3成的價格買得到？」你可能好奇。

因為，在沒有量的時候，比較容易買到破盤價！怎麼說呢？

以前一間房子可能有30組人來看，可能有3個人喜歡、出價，其中有一個人加一點價，接近屋主的底價，就成交了！現在一間房子有沒有可能只有10組人來看？有！有沒有人出價？沒有！好不容易有一個人勇敢地出價了！他通常出「高」還是「低」？應該是「低」！（不過這也很難講，還是有人不小心買貴）這時候，如果屋主認真一定要把房子賣掉的話，他就只能認真考慮買方的價錢。

那為什麼現在的成交量這麼低呢？因為屋主認真考慮之後，決定：不要賣了！因為現在利息相對低，比起以前的動輒5%-7%，現在利率平均1.5%-1.8%，沒有利息的壓力。如果屋主需要用錢，可以透過「增貸」，把錢貸出來就好，還可以把房子出租付貸款利息。

不過，有沒有一定要把房子處理掉的屋主？一定有。這時候，他就只能認真考慮買方出的價格了！如果他是一手屋主、沒有貸款的話，議價空間相對比較大，就可能願意用一個便宜的價格把房子賣掉！

問題3：賣方不願意接受價格怎麼辦?

你可能說：「愛莉，可是我看上的房子，好像屋主都真的不急著賣…」

相信我！如果沒有任何售屋動機，屋主不會把房子拿出來賣的，尤其在現在這個時間點。所以，不管屋主急不急，也許他不缺錢，也許房子出租有收益，或是沒有任何貸款，但是，只要屋主將房子委託仲介銷售，就表示某種程度上，他還是希望房子可以順利賣掉，只是價格或時間點還沒到。

沒有非買不可的房子！

我常說，沒有非買不可的房子！如果你非它不可，只能繼續等屋主改變心意，如果等不了或等不到，那也只能加價買了！因為房子是屋主的，而錢是你的！就像戀愛一樣，沒有非在一起不可的人！如果無法在一起，那就下一個！房子也是！如果你非它不可，那一定是你看的還不夠多！

多做功課，找到更好的物件

不過，就像戀愛一樣，雖然要多看多比較，但是，就像在沙灘上散步撿石頭一樣，比來比去最後可能空手而回，或是錯過了真正值得入手的好物件！所以，「多看屋」、「多做功課」背後有一個最主要的目的：當值得入手的Apple屋，以值得入手的價格出現在你的面前時，你可以一眼認出它來，即時把握！

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