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(2024/12/23 15:43)
房貸卡關他急問「違約怎樣能少賠」專家曝解方
儘管金管會、財政部出面澄清銀行並無「限貸」狀況,但有購屋族確實吃了多家銀行閉門羹,擔憂房貸卡關之下恐怕要考慮違約、會給屋主的100萬履約金恐遭沒收,心急詢問該何主張減免,希望讓違約金的損失最小化。
在市場工作的民眾在網路論壇PTT的售屋板求助,他每月現金收入約20~30萬元,但多數的錢都放在老婆股票及期貨的投資帳戶,信用卡費尚有餘額,但未遲交過,信用評分在620分算正常。
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之前老婆有在台中買一間預售屋,工程期款由原PO繳納,預計今年底才交屋,6月先對保時,銀行看存摺餘額10~20萬元,直接核貸500萬元、30年期、利率2.18%,寬限期3年。
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結果今年6月底原PO以自己的身分買一間桃園30年中古大樓要自住,總價936萬元,屬於首購的他,6月在戶頭開始放400萬元現金,想向銀行貸8成750萬元,原本跟銀行對保時「說這個條件沒問題,結果搞了一個多月,8月初說貸不下來,最上面擋住」。
原PO再找另一間銀行辦理,「業務說他們金流認定比較寬鬆,戶頭現金夠應該可以辦,利息要2.8%我也吞了,結果最近又說上面政策現在很嚴沒通過」,還以「戶頭現今近期才存入」、「信用卡有產生循環利息」等扣分說無法通過。
▼民眾買桃園中古屋卻貸不到款。(示意圖/東森財經新聞張琬聆攝)
他另外問農會,承作額度僅7成、利率2.25%起,僅20年期,而且已經一堆人排隊中;信用合作社則說不接5年以上中古屋;最後問到一家銀行只能貸7成,利率3~3.5%,「條件太嚴苛所以暫時不考慮」。
房仲也跟他說,目前10個客戶有9個都房貸卡關,「用正常電子業年薪一百多萬的也貸不下來」。讓原PO已經考慮違約了,目前已匯了100萬元到履保帳戶,合約註明違約賣方可沒收已匯款金額,「本來是8/1要付84萬的稅費,但是貸款卡住我不敢匯,怕違約被全部沒收」。因此上網求助該如何主張減免違約金,又還能去哪裡貸款?
不少網友直指原PO問題出在「現金流」有疑慮,「收入做的很不明顯,資金都是沒有進出看起來就是人頭」、「領現的,本來就很難,大趨勢可以混著過。現在大趨勢是捏緊,坦白講都不樂觀」、「沒繳稅肯定有後座力的」。
買方解約將沒收已付款 建議協商酌減金額
大家也建議跟屋主談延後交屋,「了不起當付房租看每月給屋主多少」、「跟賣方主張我都貸不到了,你換下個買方也是貸不到啊」、「跟屋主好好談。畢竟是結構問題,不是你故意惡意毀約」,也有人認為屋主一定會沒收違約金,「這波限貸他要找下一個買方的時間也要拉長了」,甚至建議直接上法院,「法官會審酌雙方責任,不一定要賠一百萬」。
另有網友也建議最後談到的銀行條件應該吞下去,「3%,7成就先過吧」、「違約和貸款條件太嚴苛讓你二選一,你寧願違約?不然說真的有問有機會,現在你是和時間賽跑」、「能貸就貸會比違約好吧,沒條件挑了」。
根據《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第10項第12條所列,若買家須負延遲交屋的責任,逾期需繳遲延利息,或解除契約並沒收已付價款充作違約金。中信房屋研展室副理莊思敏指出,若合約寫明違約賣方可沒收已匯款金額,民眾已付的價金全部都會沒收充為違約金,只能建議跟屋主好好協商,看能否少付違約金,或對簿公堂看是否能酌減金額。
依照原PO敘述,莊思敏提醒,他並不是完全貸不到,只是利率偏高、條件較差,所以屋主不見得會接受他的解約或酌減違約金,尤其現階段屋主不願意解約的可能性增加,可能擔心市場瞬時萬變,再重新出售會拖很久或賣不到好價格,也有部分屋主不想再經歷一遍賣房的繁瑣過程,因此基本上仍建議先多找幾家銀行、農會、壽險公司等看能不能借到房貸。
(封面圖/東森財經新聞張琬聆攝)
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