央行走自己的路 升準不降息 擴大信用管制
(2024/09/19 17:06)
史上最嚴限貸令來了 專家也嚇到：央行往死裡打
2024/09/19 17:52 東森財經新聞 記者張琬聆
「全世界最嚴限貸令來了」、「21世紀以來最強打房」，央行今（19）日舉行第3季理監事會議，宣布第七波房市管制措施，並再調升存準率1碼（0.25個百分點），引來眾房市專家如此吶喊，判斷再緊縮行庫銀根，且配合「二戶限貸令」等信用管制措施，將抑制自疫情以來的過熱房市。
這次最嚴的限貸令為1.升存準率1碼，2.第七波選擇性信用管制擴大至全國，3.高級住宅貸款上限由4成降為3成，4.餘屋貸款降為3成，5.第2戶貸款上限降為5成，6.名下有房者購屋貸款不得有寬限期。
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馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，「央行根本往死裡打！」這是全世界最嚴的限貸令；住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨也驚嘆，「這是進入21世紀以來最強打房」；高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則坦言，這是房市激情必須付出的代價。
至於會造成什麼影響？徐佳馨指出，在限貸令的新規範下，換屋、多房、建商全都無一倖免，近期交屋的民眾恐將無法順利交屋，同時房市將在第4季進入嚴苛考驗，價格預估也會出現修正。
「成屋市場作為海嘯第一排，受創最深，預售市場交易將被打亂，直接衝擊線在銷售中的預售案」，徐加新強調，此次央行出手同時使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招，市場恐怕得經歷一番腥風血雨。’
不過大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶補充，從過去建照與使照量體推估，自2024年起新案市場將進入近年來最大「交屋潮」，在央行鎖緊各行庫水龍頭之下，將促使部分周轉不靈的投資客低價賣出，有助於緩解目前新案市場上供給不足問題，而中長期若持屋者槓桿開太大致使周轉困難，有望出現甜甜價脫手。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行祭出打炒房組合拳，將有三怕：「換屋族、多屋族、小建商」，換屋族買新屋無法享有寬限期，因此必須「先賣後買」，換屋計畫恐生變，也讓銀彈相對有限的買家與小建商進一步從市場淡出。
▼央行祭出第七波選擇信信用管制。（圖／央行提供）
張旭嵐另外提到三不怕是「青安族、現金族、商用置產族」，適用新青安的首購族，因政府保障單一自住，貸款順序最優先，影響相對輕微；現金購屋不用貸款者，由於根本無需貸款，在限貸令下無事一身輕不受限制，另外打炒房政策始終「管住不管商」，所以商用置產族也可按部就班維持既有的購屋步調，加上下半年台商資金解禁潮，企業投資廠房或商用不動產配置，較有籌碼和空間。
黃舒衛則認為，今天央行的決議及呼籲，將鞏固住宅市場的首購族的獨享貸款資源優先權，而預售屋仍與限貸處在平行宇宙，兩大追價箭頭的續航力無限，因此未來半年到一年內，一手、二手房市場都將呈現量縮價漲的態勢，須注意的是量縮幅度深且廣。
而受到銀行風控針對客戶、區域、產品屬性進行分類的信用、風險分配影響，黃舒衛指出，將拉大價格發展差距，甚至形成資金斷鏈、房價泡沫破裂，除了現階段出現的交屋、違約糾紛，未來斷頭、法拍物件將放量增加，甚至夾殺中小型建商。
另一方面，黃舒衛認為，全現金買方、已貸投資客、大型建商掌握資金籌碼的優勢，且有預售案護體，趁限貸錢荒撿到槍，拉大議價能力、幅度，持續購入土地、大型資產，撿拾戰利品。
（封面圖／翻攝央行官網）
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