一坪3000元！他想買「千坪農地」抗通膨 專家急勸：恐套牢
(2024/11/25 13:18)
問題不在升息而在實力 他揭房市泡沫化最可能區域
2022/05/10 11:28 東森新聞記者張琬聆
美國聯準會近日宣布在升息2碼並縮表計劃，台灣多數民眾也擔心央行是否會跟進升息，又是否會因此迫使房價下跌？對此房產專家李季鴻從4個面向分析，指出多數房屋持有人早已無貸款壓力，會被影響的應會是人口以服務業為主的區域，在疫情衝擊下，較可能產生斷頭出場的風險。
要觀察房市漲跌，首先是「籌碼面」。根據財政部數據顯示，2020年擁有房子的人有804.17萬人，年增率0.61%，其中擁有1戶者約有572.47萬戶、2戶者有153.46萬人、3戶者有46.34萬人，擁有3戶以下的房屋所有者較2019年增加0.59%；4戶以上的總數達到31.9萬人，年增率為1.1%，其中10戶以上者有1.95萬人。
李季鴻指出，從上述數字就可知道，即使疫情衝擊觀光產業，路上店面一間間空置出來，卻很少看到房租降價的原因，因為大多擁有多個店面的房東，很早已沒有貸款壓力，後來再多買的店面，只是為了讓之前擁有的價值繼續往上而已，也不會形成持有壓力，「房市的籌碼面其實是很穩定的！」也就是說，一般人覺得升息是壓力，但上述這些多屋者展現的是實力。
▼店面空置多卻少見房租降價，原因是房東早已無貸款壓力。（圖／東森新聞張琬聆攝）
再從「負擔面」來看，主計總處公布的2020年家庭收支調查結果，依每戶可支配所得高低將戶數分為5組，最高20%家庭與最低20%家庭的可支配所得差距擴大為6.13倍，較前1年增加0.03倍，並創近8年來新高，反映疫情使所得分配不均更加嚴峻，證實了防疫讓「窮人更窮、富人更富」。
李季鴻表示，出口商、股市抄手、房產大戶在這兩年是天堂；但如果是開餐廳、租房子、領死薪水的人，這兩年就是地獄。
他以2000萬元的房子來說，正常如果貸款7成是 1400萬元，升息1碼增加的負擔約在每月1800元，一天也不過60元，「3碼不過1包『大衛杜夫』（瑞士品牌香菸）左右！」，對上面的籌碼、負擔來說，「根本不是個事！」
▼升息1碼的負擔，對部分人而言並不多。（圖／東森新聞張琬聆攝）
李季鴻強調，房子到今天，早就不單單是住的需求，「根本跟窮人是沒有關係的事情了！」房產在通膨繼續、投資缺乏的情況下，依然是良好的投資、保值產品。
第3是「泡沫面」，李季鴻舉例兩個地方來說明什麼是泡沫？怎麼樣才會是泡沫？其一是新竹的科技產業，這兩年在美中貿易戰、訂單旺盛下，根本沒受什麼影響，人口正成長、薪資正成長，欣欣向榮的氣氛。該區房市被實實在在的需求推升，除非有產業大變動，否則難有泡沫。
▼新竹科技業欣欣向榮，房市需求被實實在在推升。（圖／翻攝Google Map）
反之，幾個人口以服務業比例為主的新興地區，這波受疫情衝擊最大，李季鴻認為，在收入減少、甚至不保之下，自然會有支撐不住又接盤乏力的狀況出現。
而這類區域的投資客，若是實力強的，有擔保的貸款能維持繳費，絕對會是銀行先寬容、維持的對象；但實力差的投資客，以為靠租客來支撐就可以，一遇到服務業衝擊或變動，招租不易產生壓力，較會產生斷頭出場的風險。
最後是看「交易面」，房產不是立刻反應交易狀況的市場，即使房子一開賣隔天立刻有人買，到過戶登錄也要一個月時間，不像股市幾秒就顯現，且購買房子金額大，決策期比股市長，因此李季鴻認為，即使上述種種的升息也猛了、籌碼動搖了、泡沫又大的，真的要爆也是明年的事。
（封面／東森新聞張琬聆攝）
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