台中購屋族4成薪繳房貸專家：計算基礎與事實背離

2022/07/07 14:55 東森新聞記者張琬聆

多數人買房都需向銀行申貸，根據內政部近期發布的房貸負擔能力，除了高過5成的雙北之外，第3高的就是台中市的約45%，等於收入的4成5都拿來繳房貸，壓力看起來相當沉重！不過專家認為，現在多數購屋人都採30年期貸款，官方數據以20年期為基準，已不符合市場常態。

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觀察內政部統計今年第1季的房貸負擔率，六都中逾5成「負擔能力過低」的有雙北市，各高達64.91%、51.45%；台中則屬「負擔能力偏低」等級，負擔率達45.08%，高於桃園及南二都。

2022年第1季全國及六都房貸負擔率（表／內政部）
縣市	房貸負擔率（%）	季變動值	年變動值
全國	38.35	0.52	1.81
台北市	64.91	-0.18	2.74
新北市	51.45	1.43	2.44
台中市	45.08	1.58	4.45
台南市	36.84	0.85	5.72
高雄市	35.59	1.52	5.19
桃園市	31.50	-0.26	1.55

該指數是以20年期本利攤還方式、貸款7成來計算每月貸款，再除以中位數月家戶可支配所得來計算，所傳達的意義簡單說就是家庭收入用來繳房貸的佔比。

▼官方數據統計，六都的房貸負擔率都超過3成。（圖／東森新聞張琬聆攝）

連26季全國房貸平均年限逾20年 30年期房貸成常態

不過正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理指出，目前政府對於房貸負擔率的計算是以20年期為基準，然而依內政部公告資料指出，我國已連續26季全國房貸平均年限超過20年，突顯出房貸負擔率早期的計算基礎已不符合現今市場常態，若再將所得增長速度慢、房價飆漲速度快兩者間不對等的情形納入考量，20年貸款年數的規定已與現實發生背離。

▼房貸負擔率小於30%才是較合理區間。（圖／正心不動產提供）

為反映現階段購屋民眾的實際負擔能力，陳孟筠以2020年台中住宅大樓中位數房價960萬元為例，以相同的貸款成數7成、換算為672萬元，與利率條件1.601%，再分別以20年與30年期本利均等攤還方式，來重新計算每月房貸負擔率。

可以計算出20年期的每月攤還貸款金額約為3萬2700元，再除以家戶每月可支配所得8萬元，可得出每月房貸負擔率為40.88%。至於30年期則計算出每月攤還貸款金額約為2萬3500元，在除以家戶每月可支配所得後，可得出每月房貸負擔率為29.38%，瞬間從「負擔能力偏低」等級降為3成以下的「可合理負擔」。

▼正心不動產認為官方數據採用20年期計算房貸負擔率，已不符現今狀況。（圖／正心不動產提供）

陳孟筠表示，從試算結果可得知，將貸款年數延長至30年期，較貼近購屋民眾的實際負擔能力，因此對於央行日前傳出考慮取消房貸寬限期及限縮貸款年限等管制措施便不甚苟同，「政策面的推行，不應跟民眾的根本需求脫鉤」。

不過陳孟筠也提醒有貸款需求的民眾，雖然將貸款年期延長至30年，每月攤還的金額減少約9200元，但貸款期間所支付的總利息相對增加逾60萬元，因此仍須審慎評估自身的財務能力，避免過度槓桿操作。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）

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