北市都更比新北更難 業者提解方：檢討都市計畫、基地內縮
(2022/07/12 08:40)
台灣都更為何那麼難？內行人曝關鍵原因
2022/10/07 16:01 東森財經新聞
台灣都更新速度緩慢，有網友不解「為何都更那麼難？」全體住戶同意後請建商估價，分得新屋後將多的戶數出售獲利平分，豈非雙贏？內行人卻直指關鍵正是「難讓所有人滿意」。
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都更換新屋還可能獲利 他不解哪裡不公平？
近日有網友在論壇PTT上發文，不解「都更為何那麼難？」，認為都更大多是依照幾個步驟進行：1.請建商估價和報價 2.找銀行借貸 3.扣掉原住戶應分的戶數，剩下全部賣掉 4.將賣掉多餘戶數的錢還給銀行，剩下的錢每戶平分，若想要分多戶數，就拿自己賺到的錢優先購買。原PO認為，這樣看來都更步驟簡單明瞭，建商也可從蓋房中獲利，不解「哪個步驟不公平了？」還認為政府或許可以明訂出都更相關SOP，並制定危樓修繕限期，這樣才能有效率的改善都市房屋現況。
網嘆想法太天真：小看都更成本
不過此貼文一出，許多網友紛紛吐嘈原PO把都更想得太簡單，對於都更的實際情況所知不多，指出都更不但要花大錢，甚至住戶還要貼錢：「建商幫你翻新屋子，住戶不用貼錢？有的人付不起，會變成拿錢但是分不到房子的」、「如果原住戶要貼錢的話，那自然沒有人想要都更」還有人指出，都更之後因為涉及公設，住戶實際的居住空間往往會比之前還小，假如還要自己貼錢，當然興趣缺缺：「連一坪換一坪都做不到，對住戶怎麼有誘因？原本是30坪實住的房子，變成20坪含車位，還要貼錢的話，哪個住戶會要？」
▼了解內情的網友指出，都更有許多隱藏成本，有時原住戶甚至還要自己貼錢。（示意圖／取自pixabay）
都坑最大困難 要大家都滿意
而最現實的困難是，都更牽涉到的住戶眾多，每個人對於居住的要求條件不同，很難全部滿足，導致都更窒礙難行：「最難的就是要讓所有人都同意」、「都更變成大樓之後，都要付管理費，有些人不願意」、「一樓要店面，二、三、四樓要風景，五樓要頂加，意見都喬不攏。」
▼都更遇上的主要困難，在於建商和眾多住戶各自考量的利益不同，想讓多方人士皆達成共識並不容易。（示意圖／取自pixabay）
都更有三種 可分坪數比例皆不同
據了解，目前的都更方式大致有三種：自辦都更、建商合建、公辦都更。費用都不同，住戶最後分得的利益也不一樣。其中「自辦都更」的原住戶拿到的實際坪數最高，但規畫設計、興建與各式政府規費等，都要由住戶自行打理，手續繁雜；與「建商合建」較為省事，但很難拿到一坪換一坪，在建商扣除所需的成本後，住戶可分到的坪數約為都更前權狀的6至7成，建商要獲利，也不會將剩餘戶數販售的利益分配給原住戶；至於「公辦都更」，由於政府機關所占都更區域最多，地主戶能分到的實際坪數最少。
（封面示意圖／取自pixabay）
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