台南湧現「預售換約潮」？ 專家揭背後真相：換點現金而已
(2024/11/05 14:15)
公設比怎麼算多少才合理？一圖看懂產權歸屬 免當冤大頭
2023/02/07 14:59 東森財經新聞
購屋人看到美侖美煥預售屋、新成屋時，往往產生衝動購屋的行為，但事後常常引發糾紛，其中是入住後才發現使用空間比預期的小很多。在外面趴趴造看到一堆新建案在孵，不是在整地就是種到一半快收成，這時就想到一個問題，不知道有多少人會受公設比冤枉氣，房市達人「賣厝阿明」來為大家講解合理公設比及常見公設爭議。
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公設與購屋成本呈正相關？
公設與購屋成本呈正相關，即公設高購屋成本就高，這是大家都知道的，但你們知道所謂公設比在行話裡是包含大公、小公等區塊嗎？大公是地下室、機電室、消防設備、走道（廊）、門庭等等；小公則屬於樓梯間、電梯，因此在買房時想要讓錢花得物超所值，就應該精算公設比。
以30坪的舊大樓為例，一般來說，公設比多在25%上下，但如果你買到公設比30%的房子，就有高達9坪空間被公設佔去，以每坪30萬來說，多出來的5%公設比，就要多吃掉你45萬元！而且這還只是一開始的買房成本，房屋入手後每個月的公設維護費用，又是另一筆開銷。例如：30坪*30%=9坪；30坪*25%=7.5坪；9坪比7.5坪多出1.5坪；每坪30萬元，30萬*1.5坪等於多付45萬
公設維護費用高 管理單位很重要
現在人講求健身、養生休閒生活，有些大樓看準市場需求，強調附設游泳池、健身房，甚至還有SPA三溫暖的，多元豐富休閒公設聽起來非常吸引人，但建議大家在選擇這類高公設比房屋前，應仔細考量自己未來的使用狀況，是不是確實會頻繁使用到這些設施。也須留意設施是否有專責的維護單位，像有些中古大樓的管理不佳，到中後期根本沒人管理這些設施器材，造成後續設施使用率低、耗損率高，那這些休閒公設也只是沒必要購屋成本。
房市達人阿明還接觸過幾位朋友對於公共設施有一些迷思，誤解公設比高是正常的，因為大樓有很大的中庭花園，其實所謂的中庭花園大多為法定空地而非公設。不知道你們是不是有聽人抱怨過，買預售屋卻在交屋後才發現，房子和當時看的樣品屋大小明顯差異，事後看簽訂的契約書內容，才發現公設佔了實際房屋一大部份面積。其實公設分擔的比例到底多少算合理，目前沒有法源依據，所以大家買房考量使用面積與公共設施比是否適當合理，最重要的是按使用者負擔原則。
▼房市達人阿明指出，公設管理不當易造成維護費用變高。（示意圖／翻攝pexels）
常見公設產權爭議 引發糾紛困擾地方
房市達人阿明幫大家統整常見公設產權爭議，讓大家更明白容易引發糾紛與困擾的地方：
例如:中庭花園大部分其實為法定空地，（土地部份屬於全體住戶共同持分）卻常被人誤以為是公設面積。而真實要列入公設面積計算的地方，其空間上方必需有大樓本身結構的遮頂，如一樓門庭或地下室。
有些個案還會將小公登記在主建物面積中，這時後就必須看建物測量成果圖，依圖面與建物格局比對，才能確認走道樓梯間等小公是否登記在主建物面積。一般來說，地下室公設面積會由全體住戶平均分攤，畫入銷售面積。而這類型大樓地下室大部分都有規劃停車位，地下室公設面積其實由住戶平均分攤，但通常建商銷售時會在公設坪數上加賣車位使用權，這對購屋消費者來說，其實並不算公道！
專家：5種常見房屋公設比
我想有人會問，到底公設比應該多少才算合理，房市達人阿明認為這沒有一定的標準，但一般房屋種類與公設比參考如下：
1.集合式公寓或透天產品：15%-25%
2.一般住宅華廈：20%-35%
3.套房及擁有中庭社區式住宅：25%-35%
4.辦公大樓：30%-40%
5.附設游泳池、俱樂部等多元化設施的休閒式住宅：30%以上
▼買房公設比一比，小心多花很大筆。（示意圖／翻攝賣厝阿明 知識+）
（封面示意圖／翻攝pexels）
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