3年鑑值狂增280萬！房產超抗通膨 首購搶卡位蛋黃區

▲房價、房貸雙雙上升，購屋族面對地段、屋齡、坪數三選一，買房難度持續升高。（圖／東森新聞）

房貸破千萬、利率又變高　首購族買房陷「地段、屋齡、坪數」3選1

房貸愈背愈多，住的空間卻反而縮水。台灣房屋集團統計金融聯合徵信中心資料，2026年第1季購屋族平均房貸達1086萬元，比3年前多約180萬元，但平均購屋坪數卻從39.8坪縮至38.3坪，少了1.5坪；同期平均房貸利率也從2.07%升至2.46%，銀行平均願意貸出的比例則從房價72.5%降至71%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，新青安額度提高、預售屋陸續交屋，加上新屋占比增加、建商「縮坪控總價」，讓市場出現「貸更多、買更小」現象；住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則指出，銀行以較高利率「以價制量」，加上市場「買新、買蛋黃」趨勢明顯，也讓平均房貸金額維持高檔。

平均房貸1086萬　多背180萬到底花去哪？

3年前，銀行平均認定一間房約值1267萬元，到了2026年第1季已提高到1547萬元，等於房子平均鑑價增加近280萬元；購屋族平均房貸也從906萬元增加到1086萬元，多了約180萬元。

簡單說，房子的價格水準增加近280萬元，房貸也只好跟著增加180萬元。所以銀行願意借你更多錢，不代表同一筆錢真的能換到更大的房子。

張旭嵐分析，新青安貸款額度上限從800萬元提高至1000萬元，增加的200萬元政策額度，也反映在近3年平均房貸增加約180萬元的變化；部分過去房價較親民的中南部區域，近年價格也明顯墊高，讓購屋人的貸款負擔跟著增加。

不過，這些都是整體房貸案件的平均值，會受到買在哪裡、買新屋或中古屋等因素影響，不能解讀成每個買房的人都真的多貸180萬元，也不能單靠這組數字認定房價上漲就是新青安造成。

▼近3年房屋平均鑑價增加近280萬元，平均房貸也增加約180萬元，銀行願意貸更多，不代表購屋族就能買到更大的房子。（圖／東森新聞）

不只房子變貴　借錢也更貴了

第二個壓力是利息。2023年第1季平均房貸利率約2.07%，現在已升到2.46%，創2009年統計以來單季新高；更麻煩的是，銀行平均願意幫購屋族出的比例，還從房價72.5%降至71%，剩下的就得靠自己準備。

舉例來說，一間銀行鑑價1500萬元的房子，若貸72.5%，約可貸1087.5萬元；降至71%後只剩1065萬元，光是自備款就多出22.5萬元。實際貸款仍要看收入、信用、房屋鑑價及各銀行規定，但對現金有限的首購族而言，差1、2個百分點就可能很有感。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，現在房貸排隊情況雖比去年同期緩解，但銀行考量資金成本及風險，仍可能用較高利率「以價制量」，白話來說，就是不一定不借你，但用比較高的利率控制放款量。另外，目前買方「買新、買蛋黃」趨勢明顯，成交集中在新屋及基本面較好的核心區域，房子本身價格較高，也可能讓平均房貸金額跟著提高。

錢花更多為何住更小？關鍵藏在45.6%

那為什麼錢花更多，房子反而小了？另一個線索藏在「新屋」。今年第1季房貸案件中，屋齡3年內的新屋占比已達45.6%，3年前只有34.9%；同一時間，平均購屋坪數則從39.8坪降至38.3坪。

台灣房屋集團趨勢中心執行總監張旭嵐指出，近年大量預售屋進入交屋期，讓新屋占比提高，但新屋單價通常較高，同樣預算能買到的空間自然較小；加上房價走高後，建商為了把一間房的總價壓在首購族還能負擔的範圍，也會縮小坪數，讓兩房、小宅產品愈來愈常見。

所以「房子愈買愈小」，不一定是大家突然喜歡住小房子，更可能是房價太高，只好把坪數縮小，才能讓總價看起來買得下去。

少掉1.5坪約4.96平方公尺，可能就是一個小型工作區、一整排收納，甚至影響房間或客餐廳的尺度，實際差異仍要看格局與公設比。

▼房子愈買愈小，與新屋單價走高有關。近3年新屋占比從34.9%升至45.6%，平均購屋坪數則縮減1.5坪，反映高房價下購屋族只能用較小坪數壓低總價。（圖／東森新聞）

首購族買房愈來愈像「3選1」

對一般買房族來說，最後就變成一道很現實的選擇題：地段、屋齡、坪數，你最不能犧牲哪一個？想住台北、新北成熟生活圈，可能得接受房子小一點或老一點；想住大一點，就得往房價較低的外圍區域找；如果新屋、好地段、大空間全部都要，總價自然更高。

內政部2026年第1季資料也顯示，全國房貸負擔率仍達41.46%、房價所得比9.47倍；台北市房貸負擔率更達64.41%，新北也有55.30%，顯示雙北家庭買房後，每月房貸占收入的壓力仍相當沉重。

▼面對高房價，購屋族得在地段、屋齡與坪數間取捨；雙北房貸負擔率分別達64.41%與55.30%，買房後的居住選擇也更加受限。（圖／東森新聞）

銀行說能貸1000萬　不代表你適合背1000萬

因此，現在買房最需要避免的，就是銀行願意貸多少，就把多少全部當成自己的購屋預算。房市已經進入量縮盤整，買方不像前幾年一樣急著追價，反而有更多時間比較實價、銀行鑑價與不同房子。與其先問「銀行最多可以借我多少」，更應該先問：「多背這180萬元，我到底換到了什麼？」

如果換到的是更方便的通勤、更好的地段或真正需要的生活空間，這筆錢可能值得；但如果只是為了追上更高的房價，就要重新算算未來30年甚至40年的生活。因為銀行說你可以貸1000萬元，不代表你就適合背1000萬元房貸。買房真正該算的，不只是銀行「最多借我多少」，而是：繳完房貸之後，我的生活還剩多少？

FAQ｜一般買房族最想知道6件事

Q1：2026年平均房貸多少？

台灣房屋集團統計聯徵中心資料，2026年第1季平均房貸為1086萬元，3年前約906萬元，增加約180萬元。這是所有房貸案件的平均值，不代表每個人都會貸到1086萬元。

Q2：2026年平均房貸利率多少？

今年第1季平均房貸利率約2.46%，3年前為2.07%。實際利率仍會依銀行、個人收入、信用及貸款方案而不同。

Q3：為什麼多貸180萬元，房子反而小1.5坪？

房屋價格提高之外，新屋占房貸案件的比例也升到45.6%。新屋單價通常較高，建商為了控制總價，也會縮小坪數，因此同樣預算能買到的空間可能變少。

Q4：少1.5坪差很多嗎？

1.5坪約4.96平方公尺，可能是一個小工作區、一段完整收納空間，或影響臥室與客餐廳尺度；實際感受仍要看格局及公設比。

Q5：首購族到底該選地段、屋齡還是坪數？

先保留自己每天最需要的條件。通勤最重要，就優先留地段；家庭需要空間，就往外圍換坪數；想住新房又不能增加預算，通常就得接受坪數較小。

Q6：銀行願意貸1086萬元，代表我買得起嗎？

不代表。1086萬元只是市場平均房貸。真正適合你的購屋預算，還要扣掉生活費、育兒、保險、退休準備及其他負債。最簡單的原則就是：不要從「銀行願意借多少」決定買多少，而要從「每個月繳完房貸還能不能正常生活」反推總價。