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(2024/11/21 08:44)
營建成本再創新高 危老都更玩不下去？專家曝4解方：還能價值提升
2023/05/03 15:46 EBC地產王
營建成本漲不停，危老都更推動面臨困境！根據行政院主計總處的最新資料顯示，代表營建成本的營造工程指數CCI指數，今年3月最新數值109.5，再度創下歷史新高，讓許多建商苦不堪言，而且，受到成本大幅上升、成本無法有效掌控衝擊，去年全台最火熱危老都更熱區北市，危老重建核准件數僅剩下152件，年減量逼近3成，創近三年新低，市場更傳出不少危老案玩不下去的狀態。
對此，元宏不動產加值服務平台創辦人暨RBone卸震鋼甲業務副總經理周昆立表示，近年營建成本衝高確實對危老都更產生負面影響，目前危老都更在「營建成本飄升」與「房價陷入盤整」的兩大衝擊下，正面臨整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境，不僅申請與核准的量變少，就算核准了，也不少案子拖著不願開工。不過，面對這些推動上的阻礙，如果地主與建商能利用建材輔助工具，來替改建案創造「新價值」，其實就有機會突破目前的困境，在居住者、地主與業者間創造三贏的結果。
以營建成本飆升來說，近年原物料價格上漲加上全台缺工問題，導致營建成本飆漲，蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等，五來來價格漲幅高達3~4成，人力成本也大幅攀升。3年前雙北百坪以下基地，每建坪營建成本約17~18萬，如每坪則要23~25萬，豪宅營建成本甚至還更高。
由於，營建成本大增勢必由起造者負擔，目前很多整合中的危老案都因考量營造成本大幅變動，利潤被大幅壓縮，加上地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建，就很容易出現合作破局的狀況。
再以房價陷入盤整來看，市場在商言商，房市景氣上升時期，房價不斷上漲，參與都更的地主與建商可分回來的價值自然也會更多，也會更有推動都更的意願。但是，去年下半年以來，台灣房市因為升息與政府打炒房等因素，買氣開始出現停滯，房價也陷入盤整，導致都更危老推動上缺少了誘因。
▼（圖／元宏不動產提供）
周昆立指出，近幾年營建成本攀升，但因為房價持續上漲，不少地區房價漲幅超過造價成本，危老都更要推動還算順利，以台北市很多地區來說，新案每坪房價都在百萬以上，房價每上漲10%就是10萬元，即使興建成本從20萬元漲至25萬元，房價的漲幅也足以吸收掉多餘成本。但是，去年下半年以來新案售價開始出現停滯，營建成本卻不斷創高，都更推動者在無法順利漲價轉嫁給購屋者下，自然開始衝擊危老都更的推動狀況。而且據統計，2018年至今年4月底，北市核准的危老改建案，有高達86%，基地面積在300坪內。小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流，但這類基地條件，規劃與施工難度會較高，成本更不容易壓低，因此，面對營建成本高漲的環境下，市占率高的小基地危老案勢必大受衝擊。
周昆立透露，面對危老都更開始推不動的狀況，有四種解法，第一種、等待營建成本回落，自然可順利推動；第二種，期待房價再度上漲，抵銷成本上升的衝擊；第三種， 爭取容積獎勵，創造建案價值；第四，利用可節省成本與有創價效果的建材輔助工具，讓危老改建案在「省成本」下，又能「價值提升」，自然可迎刃可解。而以目前來看，期待營建成本快速下降與期待房價快速上漲都有點不切實際，而爭取容積獎勵則需要符合種種規定，經過審查材可獲得，因此，估計如何利用有創價效果的建材輔助工具，也許是接下來危老都更突破困境的重要關鍵，有意推動危老的屋主或是業者可多留意相關資訊，找尋危老都更推動的突破口。
▼（圖／元宏不動產提供）
周昆立舉例，以RBone卸震鋼甲這類省成本、有創價效果的抗震輔助工具來說，在同樣可耐7級強震、大樓而不倒的基準下，建築成本可較傳統隔震、制震產品節省1/3以上，而且，還可以讓原本可耐5級震的建物，瞬間提升到可耐7及強震的等級，不僅居住者，可住的更安全，對於房價的創價效果更是強，原本區域僅可賣每坪100萬、耐5級震符合規定的新案，瞬間變成可耐7級震的豪宅抗震規格，房價就至少可以拉升10萬、1成以上，甚至更高，完全可以抵銷營建成本攀升的問題，而且，住戶可分回價值也可以變的更多，就是解決目前都更危老困境的好方法。
周昆立指出，台灣老屋眾多，雖然目前危老都更近期面臨推動上的阻礙，但是從2017年政府通過危老重建條例後，申請危老都更的件數就大幅增加來看，顯見民眾對於居住安全重視度提升，也對危老都更有高度興趣與需求，因此，對於未來危老都更市場仍不看淡，建議屋主與業者可積極找尋方式來突破目前困境。
（封面示意圖／pexels）
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