「農變建」暴利驚人 成高房價原兇 專家籲地主：賺差不多就好
(2024/12/17 16:22)
不是只能變建地！田僑仔改作這規劃 輕鬆讓農地效益最大化
2023/06/20 12:57 EBC地產王 記者張琬聆
隨著《國土計畫法》將於2年後上路，引發田僑仔近期申請農地變更潮，專家指出，農地欲變更建地須符合相關條件，另外變更為特定目的事業用地，則有多項建議設施，其中不少如住宿、餐飲、休閒農場設施等項目無特定資格限制，能以較簡單的方式讓農地效益最大化。
《國土計畫法》將於2025年4月30日上路，本來在現行計畫法中符合條件的農地，可變更為建地、工業用地或特定目的事業用地，未來便不得變更國土功能分區及其分類而無法開發利用。禾樂都市計畫技師事務所及禾樂都市更新有限公司負責人周孝宇提醒，有相關土地變更需求的民眾務必把握時間，在區域計畫法失效之前，將自己的農地效益最大化。
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農地變建地2方式 皆有條件限制
以最多地主關心農地如何變建地的方式，周孝宇指出有2種方式，一是「更正編定」，指在編定公告之前（各縣市時間點不同，約在民國64~75年間）已有合法房屋存在，可由土地所有權人提出證明文件，包含水電繳費證明、稅籍資料、設籍或房屋謄本等，申請辦理更正編定，變更為甲建或丙建等建地，可大幅提升開發效益和土地價值，且免繳納回饋金。
第二種變更為建地的方法，為毗鄰甲建、丙建或鄉村區內乙建的農地，且有被甲建、丙建、鄉村區內乙建、其他建築用地、水溝、道路包圍或凹入的情形，面積在400坪以下，但須繳納土地公告現值50%的回饋金。
▼農地若符合相關條件，想變更成建地有2種方式。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
改為特定目的事業用地 提高土地價值
另外也可將農地變更為特定目的事業用地，方法也是採取變更編定。周孝宇說明，變更編定是指不涉及11種分區變更，僅變更19種用地的部分，辦理變更編定可先參考「使用分區內各種使用地變更編定原則表」，查詢自己的土地使用分區是否為可變更的分區項目。
如果是可以變更編定的使用分區及使用地類型，便可將農地變更為特目用地，可因此提高建蔽率、容積率及土地價值，但須繳納土地公告現值50%的回饋金。
照護社福等設施 申請人須符合資格
至於變更編定為特定目的事業用地的建議設施項目，周孝宇透露，最近接獲諮詢農地變更的案例中，民眾多以變更為長期照護機構、社會福利設施的詢問度最高，要注意的是依據〈非都市土地變更編定執行要點〉，申請變更為特目的設施中，共有30項須經主管機關同意才得以申請變更做特定目的事業用地。
▼專家建議也可變更為特定目的事業用地，同樣能提高土地價值。（圖／EBC地產王張琬聆攝）
以申請興辦長照機構、社福設施使用來說，申請人需具備長照機構設立資格者，也就是需取得護理師、社工師等師級執照，或相關長照工作經驗且達一定時數者），主管機關審查符合後才具備立案資格。
其他如宗教建築設施、運動場館設施、生物技術產業設施、寵物生命紀念設施、特定工廠設施（需取得特定工廠登記），周孝宇表示亦有較多人詢問，但這些種類申請項目同樣皆須審核資格條件後才得以申請土地變更。
農漁業類相關設施 無限制條件
至於那些特目用地的設施項目無限制資格條件？周孝宇建議，可嘗試辦理如住宿、餐飲、農產品加工（釀造）廠、農產品與農村文物展示（售）及教育解說中心等休閒農業設施、農漁業(生產)(含畜禽屠宰)加工(含飼料製造)及運銷計畫設施、農(漁)民團體興建農產品集貨及運銷場所、冷凍(藏)庫及辦公廳舍等。
▼農漁產業相關設施無限制條件。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
周孝宇繼續補充，還有依法經中央農業主管機關同意設立之農業(漁業)團體興建農產品集貨、運銷場所及冷凍(藏)庫等相關設施、農民團體興建糧食及肥料倉庫等相關設施、各種農業改良物及試驗場地設施、農業合作社興辦集貨場、廢棄物清除處理設施等，這些變更項目並無特定資格限制。
另外也有民眾詢問農地變更交通用地作汽車運輸業停車場站設施、貨櫃集散站使用，周孝宇表示，可申請變更編定為交通用地，興辦汽車運輸業或其相關行業別，須依各地方主管機關發布的審議作業要點申請。
（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）
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