投機買盤明顯收斂！台中房地稅首見衰退「這狀況」讓房價不會下修

2023/12/06 09:21 EBC地產王記者張琬聆

年底收關將至，台中估價師整理與房地產具有高度連結的稅賦指標，來暫結今年整體房市表現，其中近5年房地合一稅個人課徵部分，今年首度出現衰退，顯示投機轉讓情形已有感收斂。不過建商面臨房地合一稅2.0的營利事業稅狀況，難保不會出現成本轉嫁，成為房價不會下修的原因之一。

要觀察房市不得不看房地合一稅，是針對出售不動產有獲利部分而須課徵的稅負，正心不動產估價師聯合事務所統計近5年台中市房地合一稅數據，不論是個人或是營利事業課徵稅額，於2019年至2022年皆呈逐年攀升，惟暫結今年截至10月為止表現，在個人課徵的部分首度出現衰退，較去年暫時落後約12.25億元。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠判斷，從衰退的數據可合理推測，在升息及打炒房政策的抑制下，投機轉讓情形已有感收斂。

▼台中個人房地和一稅首見衰退，顯示投機情形有感收歛。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）

個人房地合一稅衰退法人轉向商用不動產

反觀營利事業的部分，累計今年前10個月的課徵稅額已臨近33億元，優於去年全年表現，增加約8億元。對此陳孟筠表示，營利事業擁有的不動產可能多屬商業用途，其價值易高於個人住宅，因此即使稅率相同，由於課稅基礎較大，營利事業可能面臨較高的稅額。

除此之外，陳孟筠補充，在《平均地權條例》新法上路限制法人購置住宅行為後，過去高資產人士常以公司節稅名義投入在高單價住宅的資金將會撤出，有望轉向商業不動產，再加上景氣正逐漸回溫，提前佈局卡位亦不在話下。

值得留意的是，在房地合一稅2.0修法上路後，建商面臨營利事業比照個人按持有期間課以不同的稅率、預售屋交易及符合一定條件之股份或出資額亦視為房地交易而須課徵房地合一稅，在萬般皆有稅的情況下，難保不會出現成本轉嫁的問題，也成為房價不會下修的原因之一。

▼高資產族將從高價住宅轉往商用不動產。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

另外再看股票市場的表現，當強勢時對於房地產市場有一定程度的挹注作用，包含財富效應，有獲利才會有錢買房、提振信心，經濟環境穩定增長能促進購屋機會、帶動資金流動性，分散投資進而讓資金轉移至房地產市場等；反之，當股市行情差時，面臨資產萎縮、信心低迷以及資金流動性低，則會使房市買氣受挫。

以全國證交稅課徵情形來看，於2020年起計連續3年的實徵淨額為近10年以來的前3高，比對同時間的土增稅及契稅課徵數額，亦多有排名在前3名之列，陳孟筠解釋，顯示出建商獵地及消費者購屋的支撐力道強。

▼全國證交稅自2020年起連3年達近10年來前3高。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）

不過2022年在全球景氣轉冷、國際通膨壓力及升息效應等負面因素干擾之下，股市出現急速反轉，一度跌破萬四大關，也由於股市過於動盪，股民對於股票市場的投資大幅縮手，致證交稅課徵稅額較上年的2021年同期年減額達998億元，萎縮近千億元。

而從土增稅及契稅分別來看土地及房屋交易活絡程度，亦同步進入衰退期，目前暫結今年截至10月為止的表現，各年減約170億及3億元。

（封面圖／EBC地產王張琬聆攝）