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央行打不打「房市都是空」? 他曝降溫主因 :房價平均跌10%

2024/10/08 11:36 東森財經新聞 記者張琬聆

近期房市急凍,眾人劍指是上月央行祭出第7波信用管制,金龍風暴掀起市場恐慌,開始看空市場。不過房市趨勢專家李同榮點出3大理由,直指就算沒有央行的限貸,房市依然走空,估計今年Q4房價開始鬆動,全台平均跌幅約10%,未來2年房價跌勢不深。

「大家都把房市轉空原因指向央行第七波限貸所引發,其實,市場機制有一定運行軌道,超漲必跌才是房市降溫的主因」,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為,早在央行還沒繼續第7波信用管制之前,房市就已露出疲態,就算央行不打房,房市也會開始由多轉空。主要理由有三:

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一、技術面量先價行 8、9月交易量轉弱在先

依據擦鞋童理論,房市在上半年呈現過熱現象,到7月開始由熱轉冷,量能萎縮,瘋狂派對結束,量先價行,但李同榮指出,萎縮的交易量因過戶移轉速度的遞延,市場萎縮數據直到8、9月才顯現,月減約7.5%,都是7月以來房市已降溫的事實,也證明與央行出手無關。

▼早從7月開始房市就熱轉冷,交易量則表現在8、9月。(圖/吉家網提供)

二、三大指標技術面偏空 房市甩尾已到盡頭

房市剛需總價已高到天花板,為了單價拉升,建商將單戶面積也縮到極小化,因此房價開始甩不動、拉不高。李同榮提及,可從建照、使照核發量、與開工量三大指標的相互關係,證明技術面偏空的道理。

首先是領先指標的建照核發量逐季降低,代表建商信心逐季滑落,只好利用低自備款、零工程款的促銷模式,吸引中期投資客應用高槓桿操作期貨並製造銷售活絡的假象。

其次是落後指標的使照核發量正逐季增加,大量交屋潮供給量,帶來市場銷售上壓力不斷遞增;而即時指標的開工量也逐季降低,代表建商過去一年銷售率開始走弱。3數據的表現都顯示,房市甩尾現象已到了市場盡頭。

▼三大指標的數據都顯示房市甩尾現象來到盡頭。(圖/吉家網提供)

三、 經濟基本面趨緩 政策面不友善

2024下半年全球經濟與台灣經濟趨緩,而政策面也不友善,李同榮表示,520後政府持續加碼打房不鬆手,警覺性與失望性買盤逐漸進入觀望,若再加上山雨欲來的全球地緣政治與兩岸地緣緊張因素,處於脆弱末升段的房市當然搖搖欲墜。

事實上,於此之前,房市在史上最頻繁的政策打房壓力下,房價卻愈打愈高,李同榮回顧,央行前幾次信用管制無效、財政部出手房地合一税2.0後房價反而被轉嫁上衝、內政部再使出絕招禁止預售轉售,卻隨著財政部推新青安優貸政策,打敗前面各部會所有打房政策。

李同榮直言,如今央行祭出第六、七波信用管制與新青安政策對決,整個政府打房政策矛盾,可謂網內互打、亂箭齊發,不過房市終究還是因為市場機制而降溫了,顯示任何政策干預都難以改變基本面的現實與技術面循環軌道,政策利空只是在市場末升甩尾段臨門踹上一腳,扮演著最後一根稻草的角色。

「縱使沒有央行第七波限貸,市場一樣會由多轉空,差別只是央行政策讓空頭提前一個季度來臨」,李同榮最後再次強調,可以確定的是,今年第4季房價會開始鬆動,未來兩年房價跌勢不深,若無重大地緣政治或金融風暴利空,全台房價平均跌幅約10%。

他也建議購屋者不必過度觀望,因為房市不致崩盤,只要關注家戶數與人口淨流入持續增加地區,擇優進場,積極議價,就能找到進可攻、退可守的產品。

(封面示意圖/東森財經新聞張琬聆攝)

 

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