北市先建後售案 他2年轉手「暴賺500萬」 專家曝節稅手法

先建後售的新成屋因為一次要付清自備款，付款彈性不比預售案，但具有即刻入住的優點，向來較受自住客青睞，不過市調單位統計台北市此類產品的轉手資訊，有4社區僅持有1~2年就轉賣，帳面獲利最高逾500萬元，專家推估，屋主在房價過高風險下見好脫手，後續使用重購退稅方式節稅，利潤落袋為安為可能考量。

住展雜誌彙整台北市近年推出的先建後售新案，大致在2022年已可見4社區轉手揭露資訊，分別是大安區的「閱大安」，共有2筆交易，價差302萬及582萬元；大同區「大橋湛」4筆交易中，除有一筆屬於「平轉」無獲利，其他帳面獲利落在270~500萬元；中山區「中山曜」則有1筆轉手交易，價差為278萬元，而士林區「天母靜好」卻倒賠60萬元。

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▼台北市近年推出的先建後售案，出現短期轉手的案例。（圖／住展雜誌提供）

住展雜誌發言人陳炳辰分析，先建後售產品資金準備要比預售案、中古成屋為多，並非短期投資首選，又有房地合一稅的重稅閉鎖期限制，加上如今貸款難度較高，應都少見快買快賣。然而在建商以熱門地段、坪數規劃，有利租賃與轉賣，竟也創造出短時間持有即可增值數百萬元的爆發力。

此次統計案例中，「大橋湛」、「中山曜」、「閱大安」均有小宅物件規劃，符合低總主流市場，以及可出租的多元價值，加上選址俱佳，「閱大安」位於師大生活圈、「大橋湛」緊鄰捷運大橋頭站、「中山曜」坐落晴光市場一帶，又比起中古成屋的賣相佳，陳炳辰表示，要是已有帶租約、附裝潢情況，增添了短期交易獲利機會。

事實上，對於持有方來說，交易價格來到一定水準，像「閱大安」這兩年不乏成交單價150萬元以上，「大橋湛」、「中山曜」則有近百萬元的行情實力，陳炳辰認為，當初相對低價購置，在房價過高的風險下，見好脫手，後續或可使用重購退稅方式節稅，利潤落袋為安就可能為考量出發點。而在一兩年內就有數百萬元的增幅，再度彰顯台灣的房產保值性。

至於士林區的天母靜巷宅「天母靜好」13樓戶，與「大橋湛」的4樓戶套房分別出現小賠60萬元與平盤交易，陳炳辰分析，前者恐受到該戶沒有配置車位的影響，後者或有低樓層與鄰近高架橋因素，如果賣方有其他資金急需無法再長期持有，未尋得有緣人，成交價碼有其侷限，保值性無法一概而論。

陳炳辰指出，台北市今年已登場的先建後售案中，捷運北投站的「千琚美」有著多戶數小宅案特性，亦有租賃發揮條件，可觀察是否有短時間持有就能轉手獲利的發展。去年推出的中山區林森商圈「中山自在」也有低總價小宅的好轉手、易出租優勢，若無特殊瑕疵，或很快能為屋主帶來期望表現。

（封面圖／住展雜誌提供）