失效危老案7成是小基地！ 專家直指「2致命缺點」：未來難推
(2025/06/13 14:06)銀彈不足成本飆！賣越多恐賠越慘 建案100％完銷仍倒閉
2025/06/14 15:30
這幾年推案量大，今（2025）年到後續幾年都將迎來大量交屋潮，正值交屋高峰期之際，交屋糾紛也很多，陸續出現體質不良的小型建商倒閉事件，包括嘉義預售案交屋一再延宕，最後購屋民眾發現建商倒閉而淪為爛尾樓。不動產專家、前淡江大學產業經濟系莊孟翰副教授表示，近年營造成本、造價大漲，也讓不少建設公司大嘆「賣越多，恐怕賠越慘」。
近年不少建案以低總價與低自備款吸客，短時間內達到完銷，不過莊孟翰說，也因造價高漲，而出現「賣得愈多，賠得愈慘」的異常情形；營建成本大幅提高情況下，已出現少數體質較差建案淪為法拍甚或爛尾樓，因此，民眾購屋時應該以品牌信譽較佳的建商為首選。
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此外，近年來交屋數量越來越多，部分超額供給的蛋白區預計將會有越來越多的小型建商在普遍缺乏自有資金情況下，又面臨央行第七波選擇性信用管制，幾乎所有建案都因貸款問題出現嚴重資金缺口，卻又告貸無門，有些小型建商迫不得已轉向租賃公司或尋求民間借貸，而導致財務黑洞越陷越深，終致宣告倒閉。
今年5月中花蓮縣吉安鄉「綠野仙蹤」建案傳出建商捲款潛逃，爛尾樓將遭法拍，60位購屋受害者深陷困境。莊孟翰指出，按該案預售當時每坪開價約20.58萬元，60戶預售屋100％完銷，該建案是由成立於2002年的地方老字號建商投資興建，該公司20多年來也曾興建多個指標性建案，包括吉安車站前的大樓「太極天地」，但新案仍在100％完銷情況下出現倒閉情形，探究其原因，除造價大幅高漲之外，另一原因應是公司自有資金不足所導致。
上述花蓮該建案整棟大樓於6月4日進行法院拍賣，但流標收場，該法拍建物內的鋁窗、水電及消防設備都已遭承包廠商拆除，由此顯見日後處理的困難程度，更何況即使有建商投標承接，仍需要面對原承購戶的購屋糾紛與交屋爭議，相當棘手。
另外，嘉義預售建案「臻品舞」19戶早已100％完銷，不過交屋卻一再延宕，最後經購屋者追查發現建商倒閉而淪為爛尾樓，面臨求償無門困境。莊孟翰表示，經追查始發現，此案建商因其他建案周轉不靈、多筆資產遭強制執行，更嚴重的是，該建案土地也早在3年前就遭設定抵押並且還有第二順位抵押權，另外，承包商也申請支付命令與強制執行。值得注意的是，承攬營建工程的營造公司依法擁有的法定抵押權，由此顯見爛尾樓建案的複雜性與後續處理的困難性，並非一般所見那麼單純。
而針對最近預售屋爛尾樓事件頻傳，內政部指出，將儘速邀集行政院消保處、金管會、縣市政府及消保等公會團體會商，預計於3個月內提出預售屋履約擔保機制強化方案，以及預售屋買賣定型化契約修正草案，讓預售屋制度更加完善，並維護消費者購屋權益。
內政部說明，為確保預售屋買方所繳價金能真正運用於預售屋興建工程上，目前研議檢討預售屋履保機制方向包括：一、明確規範買方所繳價金使用於實際工程興建項目，以避免工程未動工或興建初期，買方所繳價金已被用罄。二、規範賣方應於契約中載明受託機構之信託專戶名稱及帳號，讓買方可將購屋款項直接匯入信託專戶，避免賣方私自挪用。三、明定賣方於簽約時應提供信託權益說明書，讓消費者瞭解其信託權益。
（封面圖／好房網）
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