轉貸急凍「這類人」撐不住 專家：首購族反成最後贏家

過去房市大熱的一部分推手，是投資客在銀行放貸寬鬆時期，靠著「無痛轉貸」法，有更多現金添購下一戶，用低成本就套出轉手高獲利的報酬。如今隨著央行和金管會厲色管控下，房貸市場迎來「轉貸急凍潮」，傳出公股銀行大幅緊縮房貸轉貸業務，專家直言，首購族儼然成為最後贏家。

隨著央行持續管控不動產放款集中度，公股銀行近期大幅緊縮房貸轉貸業務，目前傳出多家公股銀行已暫停相關優惠專案，甚至拒收非往來客戶的轉貸申請，導致今年轉貸案件數量急遽下滑。

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房產部落客賣厝阿明在臉書社團「賣厝阿明知識+」指出，兆豐銀行最新統計顯示，2025年前4月房貸轉貸件數較去年同期銳減93%，轉貸業務佔整體新承作房貸比重僅剩1%；合庫銀行同樣呈現大幅衰退，同期轉貸案件僅50餘件，年減達7成。

賣厝阿明解釋，這波緊縮政策源自多重因素，首先，各銀行面臨《銀行法》第72條之2的房貸額度上限壓力，加上央行要求實施不動產授信集中度自主管控，迫使公股銀將有限資金優先投入首購市場。一位公股銀主管透露，目前資源主要鎖定無自用住宅貸款及新青安房貸等政策性業務，轉貸已非重點發展項目。

值得注意的是，此現象與前兩年市場狀況形成鮮明對比，2023年房市交易低迷時，公股銀曾積極搶攻轉貸業務；但隨著2024年房市回溫，在額度吃緊下，銀行紛紛調整策略。業者坦言，現階段除非是既有往來客戶，否則很難通過轉貸申請。

轉貸何以如此吸引人？所謂轉貸就是把原本在某間銀行的房屋貸款，轉移到另外一家銀行，許多人會透過轉貸方式，將房貸換到利率較低的銀行，或是寬限期將至，再轉到另一家銀行重享寬限期、延長貸款年限，以減輕每月還款負擔。所以在過去常見投資客或資金不足的購屋人，用轉貸的方式延長須開始繳納本金的期限，若房價大漲售出，則可以低取得成本賺取高獲利。

不過轉貸過程涉及設定費、代書費等成本，加上重新審核個人信用與房屋條件的不確定性，若短期頻繁查詢聯徵紀錄，反而可能影響信用評分。銀行建議，有意轉貸者應預留2至3個月作業時間，並詳細計算總成本與預期效益，避免因估價不足或流程延誤導致資金調度困難。

不過這波政策調整，也反映了當前房市結構變化。賣厝阿明認為，在資金有限的情況下，公股銀行轉貸件數銳減，明顯可見將資源傾斜至自住需求，顯示監理機關與金融業者正聯手引導市場回歸居住本質，因此首購族反而成為最後贏家。

對於有轉貸需求的民眾而言，賣厝阿明建議，除了公股銀外，或可考慮其他融資管道，但務必仔細比較各項條件，確保符合自身財務規劃。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）