39年前合資買房「登記弟名下」 哥拿回賣掉沒多想 慘噴553萬

親兄弟還是得明算帳！39年前一對兄弟共同出資買房，當時沒多想就將房屋登記在弟弟名下，歲月如梭，當年購屋的金流早已不在難舉證，為了處置這間房產，兩兄弟商量好先將一半的產權返還給哥哥，兩人再一起出售後均分，沒想到哥哥卻因此招來45%的房地合一稅，一口氣貢獻要貢獻國庫553萬元！

正業地政士聯合事務所所長分享這起損失慘重的案例，提及房屋所有權在民國75年間取得，當年兄弟倆共同出資，房屋登記在弟弟一人名下，轉眼間39年過去，兄弟倆都垂垂老矣，當年購屋的金流早已經無法舉證，經過兄弟倆的商量，決定將1/2所有權返還給哥哥，再由兄弟倆人一起出售，分配價金後，避免贈與稅產生，殊不知如此規劃，出售後價金分配省下10%贈與稅，卻招來45%的房地合一稅。

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依照「房地合一課徵所得稅申報作業要點」三，房屋、土地交易日之認定，以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。鄭文在解釋，如果弟弟把名下1/2房屋所有權在今年以贈與登記返還給哥哥，以房屋及土地公告現值合計480萬元計算，1/2所有權公告現值為240萬元，因為未超過贈與稅免稅額244萬元，所以只要繳納契稅及土地增值稅即可，但是如果在2年內以3000萬元賣掉，哥哥將繳納近553.5萬元的房地合一稅（即1500-240-30=1230萬元，1230×45%=553.5萬元）。

概算的結果，如果當初哥哥的出資金流無法舉證，鄭文在建議，弟弟必須以贈與論將3000萬元價金的1/2（即1500萬元）給哥哥，也只要繳納約125.6萬元的贈與稅（即1500萬元-244萬元=1256萬元；1256萬元×10%=125.6萬元），兩者優劣，高下立判。

鄭文在也補充借名登記的狀況，不動產的登記通常以本人名義辦理登記為多數，但少數個案因為法令或是債信等原因，會以借名登記的方式出現，也就是出資人和登記所有權人不同。

所依據的是《土地法》第43條：依本法所為之登記，有絕對效力，所以登記所有權人有處分權。鄭文在提醒，如果年代久遠，當時出資人的金流不可考時，借名登記就會造成舉證的困難，於是出資人希望將所有權登記返還給出資人，就容易遇到房地合一稅來敲門。

早期很多類似案件都是以借名登記的方式登記在某人名下，出資人可能是爸爸、媽媽、哥哥或是長輩，類似案件的金流應該早就難以舉證，所以必須在贈與稅及房地合一稅之間做選擇。鄭文在提醒，目前贈與稅的稅率是10%、15%及20%；房地合一稅的稅率是45%、35%、20%、15%，並有自用住宅的400萬元免稅額及10%優惠稅率。如果個案無法過戶1/2後，符合自住並且設籍滿6年後再出售，適用10%優惠稅率，似乎繳納贈與稅是比較節稅的好辦法。

（封面示意圖／pixabay）