想賣大安區公寓換大樓！ 他見千萬稅金縮了 專家曝節稅3招

隨著父母年紀漸長，不少人會考慮幫父母換房，從原先的沒電梯的公寓起家厝換到電梯大樓，但不少人在這時卻遇會遇到問題，便是高額的土地增值稅，且若有兄弟姊妹，由於財務狀況各異，「貸款又該由誰負責？」也成了難題，賣厝阿明就在他經營的M傳媒分享一起真實案例，並給出建議。

阿明指出，這是一起48歲上班族與退休姐姐、待業哥哥的真實案例，在台北大安區精華地段，一間46年的無電梯公寓，承載著全家人的回憶，卻也面臨現實的考驗—「父母年邁，爬樓梯日益吃力」、「房屋老舊，未來價值令人憂心」、「想換電梯大樓，卻被千萬土增稅嚇退」、「姐弟三人財務狀況各異，誰來扛貸款？」

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阿明表示，這起案例並不是特例，實際上，這正是許多台北老宅家庭共同的困境，當「房子」從「資產」變成「難題」，如何在不傷及家庭和氣、不讓父母擔憂的情況下，完成資產升級與居住品質改善？

阿明指出，透過「先買後賣」的階段性策略，不僅能成功安置高齡父母，更能巧妙化解高額稅負危機，這套方法，或許正是許多人需要的解決方案，阿明進一步說明，面對台北大安區46年公寓的處置問題，我們需要從稅務、資金、居住需求三個層面進行全面考量。

阿明分析，這個位於捷運站附近的2樓老宅，目前市值約3650萬至3900萬，如何在不造成過重財務負擔的情況下完成換屋，是當前最重要的課題。而首先必須正視的是土地增值稅的問題。阿明指出，由於此案的父親已使用過「一生一次」的優惠稅率，現在出售將面臨20%~40%的一般稅率，經初步估算，稅負可能高達1000萬元，這確實會大幅減少實際可運用的資金。

不過，阿明分享幾個合法節稅的選擇：

1. 確認是否符合「一生一屋」的適用條件。若過去6年都符合自住要件，可將土增稅率降至10%，這將是最大的節稅機會。

2. 考慮分年贈與的方式，逐步將持分移轉給子女。每人每年有244萬的免稅額度，透過數年規劃可以分散稅負。

3. 釐清房屋取得時間，確認適用舊制或新制的財產交易所得稅計算方式，找出最有利的申報方案。

而在換屋規劃這塊，在資金運用方面，阿明建議採取「先購後售」的穩健策略。具體做法是由姐弟三人共同出資，先購買新北或台中約2000萬元的20年電梯華廈。

阿明說明這樣規劃的優勢，首先，由於自備款約1000萬元，剛好可以動用姐姐的800萬和哥哥的200萬現金儲備，貸款1000萬元則由目前有工作的您擔任主要借款人，姐姐和哥哥擔任保證人，提高核貸機會，最後選擇30年期貸款，月付金約4萬元，在售出舊屋前可由姐弟共同分擔，而待新屋安置妥當後，再出售台北老宅，售屋所得優先返還姐弟的出資，剩餘資金可用於清償貸款，如此可大幅降低後續的還款壓力。

這個規劃雖然務實，但阿明仍指出幾個需要注意的潛在風險，首先是售屋時程的不確定性，阿明表示，萬一舊房出售不如預期順利，建議可以先將老宅出租，以每月4~5萬元的租金收入來支應新房貸款，作為過渡方案。

其次是共同持有的管理問題，阿明建議，三人共有產權需要明確的約定，建議簽訂詳細的共有協議，明文規定管理權責、修繕分擔等事項，必要時可透過律師見證，避免日後爭議。

最後是稅務負擔的變數，阿明呼籲，在實際出售前，務必委託專業代書進行精算，確認最省稅的出售方式。若發現稅負仍過高，可以考慮延後出售時程，先以出租方式維持現金流。

此外，為了確保這個規劃能順利執行，阿明也建議在以下環節尋求專業協助：在稅務方面，找熟悉不動產稅務的會計師，針對您家的具體情況進行節稅規劃。特別是土地增值稅的計算，專業人士能提供最精準的試算。

而在法律方面，委託不動產律師協助擬定共有協議，明確規範各方的權利義務，以及未來處分資產的相關約定。金融方面，阿明建議比較多家銀行的貸款方案，選擇最適合的還款條件，可以先辦理貸款預審，確認實際可貸額度，避免資金缺口。

再來，由於是兄弟姐妹共同出資，阿明也建議採取以下行動步驟，首先召開家庭會議，確認所有家庭成員對這個規劃的共識，特別是要釐清各人的出資比例、未來居住安排等細節問題。

接著立即啟動稅務評估，委託專業人士進行老宅的稅務試算，同時開始物色新屋物件，鎖定符合預算和需求的標的。而在購置新屋階段，務必完善相關法律文件，特別是共有協議的簽訂，完成搬遷後，再依市場狀況選擇最佳時機出售舊宅。

阿明分析，這個規劃的最大優勢在於能夠兼顧幾個重要面向，分別是：讓父母能盡快搬遷到更適合的居住環境、合法降低稅務負擔、活用家庭既有資金、並透過階段性執行來分散風險。阿明認為，只要按部就班落實每個環節，應該能夠在穩健的前提下完成這個重要的資產調整。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）