崩盤前奏？ 中古屋「100間只賣2間」 專家嘆：僅剩剛需苦撐

政府打炒房政策奏效，房市交易幾乎凍結！根據最新數據顯示，2025年4月全台中古屋委託成交比（委成比）僅剩2.17%，創下2017年有統計以來的最低紀錄，意味著每100間委售物件中，僅2間能成功成交，市場買氣幾近「窒息」。房地產部落客「賣厝阿明」表示，相較去年同期的10%~12%，交易量直接腰斬，顯示在央行緊縮銀根、房地合一稅2.0重稅夾擊下，投資客全面退場，市場僅剩自住剛需苦撐。  

賣厝阿明在《賣厝阿明 知識+》粉專上PO文，他表示中古屋市場宛如窒息，更令人憂心的是，新建案市場同樣陷入寒冬，4月全台僅成交3,901件，寫下近8年單月新低，甚至比2016年房地合一稅上路時更慘澹。賣厝阿明直言，這波房市急凍關鍵，在於「供給斷鏈」與「需求萎縮」的雙重打擊，這波冷鋒並非短期調整，而是結構性轉變，在政策、稅制、國際經濟三重壓力下，房市「低量僵局」恐持續至年底。 

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供給面：屋主寧可「抱房」也不賣 

2016年房地合一稅實施後，短期交易課徵35%~45%重稅，導致市場流通物件大幅減少。尤其2021年「房地合一稅2.0」將重稅期拉長至5年，更讓投資型屋主選擇長期持有，而非降價求售。現在市場上願意賣的，多半是持有超過5年的長期屋主，他們沒有資金壓力，價格自然咬得死。」

需求面：銀行限貸掐住購屋咽喉

去年9月央行第七波信用管制後，銀行不動產放款集中度嚴格管控，房貸審核趨嚴，首購族即便符合資格，撥款時程仍可能拖到2個月以上。加上新青安貸款效應遞減，市場資金動能近乎枯竭。一位不願具名的房仲業者透露：「現在帶看10組客戶，有8組卡在貸款問題，最後能成交的幾乎都是現金買家。」 

「雙北」意外成為市場避風港

台北市：每周仍有10~30組穩定來客，精華區如大安、信義的中古屋價格甚至微幅上揚，顯示高資產族仍在核心地段布局。

新北市：受惠捷運沿線與重劃區交屋潮，單周來客量15~40組，土城、三重等蛋白區成為首購族最後的選擇。 

反觀中南部市場，台南、高雄4月交易量年減逾30%，新竹更因科技業分紅縮水，投資客撤離導致房價鬆動。房市專家李同榮警告：「下半年蛋白區、重劃案將進入『主跌段』，部分超漲區域跌幅恐達15%。」 

短期內，房市難逃「量縮價緩跌」格局。永慶房屋預估，2025年全年交易量恐跌破28萬棟，創2019年以來新低。

市場修正至「合理化」階段 交通、機能為抗跌指標

賣厝阿明強調值得注意的是，市場並非全面崩盤，而是進入「價格合理化」階段，對買方：議價空間擴大，中古屋成交議價率普遍達9%~13%，部分急售案甚至可砍價15%。

對賣方：若物件位於雙北核心區或具備交通、學區優勢，仍能穩住價格；但郊區、餘屋量大的重劃區，降價求售已成必然。 

賣厝阿明提醒，現階段房市對自住客而言，與其盲目追漲，不如把握議價優勢，鎖定「捷運沿線」、「成熟商圈」等抗跌標的；對投資者來說，與其賭短期反彈，不如重新審視現金流，避開槓桿過高的預售案。 

正如一位資深房仲所言：「房市沒有永遠的多空，只有適不適合的進場時機。」當市場回歸基本面，真正的贏家，永遠是做好長期準備的人。

（封面圖／翻攝《賣厝阿明 知識+》粉專）