實登2800萬！ 屋主想賣5000萬 房仲揭真實困境：快餓死

「開價5000萬，實登2800萬，銀行估價2000萬。跟屋主報告，他只回我一句：『沒關係，我不急，你好好加油。』」房地產部落客賣厝阿明在「賣厝阿明 知識+」分享，一位房仲，說出了最近業內普遍卻鮮少對外言說的困境，他表示，這不是特例，而是市場進入量縮價盤的「僵局期」後，第一線房仲喊：「第一線仲介吶喊：成交不了不是不努力，是屋主『想要價』快把我們餓死」。

房仲說明，有兩種屋主類型最讓仲介心力交瘁，一種是開價完全無視市場行情與銀行鑑價，抱著「夢想價」的佛系賣家；另一種是連高額土地增值稅都想全數轉嫁給買方，導致總價遠高於行情的固執賣家，當房仲費盡心力找到接近行情的買方時，屋主卻寸土不讓，交易最終破局。

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房仲訴苦，「我們沒底薪，上廣告的每一分錢都是自己墊」他提到，「仲介要的是成交，不是高價！那些說高房價是仲介炒出來的人，請搞清楚，就是有這種屋主才把房價墊高的。屋主開個夢想價，腳踩別人的血汗錢，還叫你好好努力，做這種事良心不會痛嗎？」

賣厝阿明指出，根據中研院最新經濟預測，儘管經濟成長亮眼，但民眾對房價的預期趨於保守。市場交易量明顯萎縮，買方觀望心態濃厚，議價空間理應浮現。然而，許多屋主的開價心態卻彷彿停留在多頭時期。

賣厝阿明提到，房屋是「非標準化商品」，即使是同一社區，樓層、景觀、裝潢、維護狀況都不同，賣方很容易以「我的房子不一樣」為由，開出高於社區行情的價格。其次，實價登錄具有時間落差，資料通常延遲1至3個月，若屋主參考的是房市高點時的交易紀錄，其開價自然與當前冷卻的市場脫節。最後，也是最重要的，是賣方的「心理帳戶」與成本計算。

賣厝阿明剖析，對屋主而言，價格不是單純的數字。上面刻著他的「取得成本」、「裝修花費」，以及他怕賣了這間下間更貴的未知恐懼感。當銀行鑑價和市場出價低於這個「心理底價」時，賣方便會產生強烈的「賠售」感。這解釋了為何持有近50年的老公寓屋主，寧願讓交易破局也不願吸收土增稅。因為對他而言，繳稅等同於侵蝕他長年持有資產所預期的「利潤」，即使這個利潤只是紙上富貴。「這類屋主並非不想賣，而是陷入了『售後恐懼』心理。」

賣厝阿明直言，這樣的心理導致他們在銷售中盲目堅持價格。殊不知在買方市場中，開價過高的物件連吸引買方看房的第一關都過不了，最終只會拖長銷售期，甚至讓物件在市場上「滯銷」而變得更加乏人問津。「市場永遠是對的，與其害怕便宜賣貴貴買，不如參考同區段相同條件價格物件衡量。」

而面對這樣的屋主，房仲陷入專業與生計的兩難。賣厝阿明表示，房仲的專業知識告訴自己，這個價格不可能成交，勉強推廣只是浪費自己和買方的時間。但基於受託責任，他們又必須執行銷售指令，同時自掏腰包進行廣告行銷，承擔所有前置成本。

賣厝阿明提到，房仲們認為「我們變成了夾心餅乾」，買方覺得房仲在幫屋主抬價，屋主覺得房仲不夠努力。但實際上，房仲是最希望價格務實、趕快成交的人。有房仲品牌調查發現，市場正常的議價空間約在一至兩成。然而，當屋主開價偏離行情超過三成甚至一倍時，連開啟議價的可能性都沒有。

這場賣方心態與市場現實的拔河，最終將如何落幕？賣厝阿明表示，業界普遍認為，隨著市場持續冷卻，時間會成為最有效的清醒劑。當房屋在市場上掛售數月甚至半年以上，依舊無人問津時，多數屋主才會正視現實，逐步調整價格。

（封面示意圖／翻攝Pixabay）