陸房市調控訊號明確 建商資金鏈存風險

中國政府近期房市調控一波波，從土地增值稅進入立法程序，到開封一天內撤回「取消限售」政策、蘇州限售再次加碼，及呼和浩特地產仲介機構進行自主性整頓等，種種跡象顯示，在「房住不炒」的要求之下，下半年中國熱點城市房市調控政策仍將從嚴管理。

業內人士指出，房貸是中國民眾槓桿率過高最重要因素，即使中國房地產貸款有總量控制，但事實上一般民眾還是能利用以消費名義將取得的貸款用於置產。因此，為了防止民眾債務成長過高，抑制買屋需求是必要的政策。

目前中國房貸利率，特別是熱點城市房貸利率均有所上調。以蘇州為例，頭期款各大銀行普遍實施基準利率上調 22% 的政策。

此外，中國建商的融資政策也正在緊縮中，已不像第一季那樣容易取得資金。但相對而言，大型開發商取得資金仍較容易，目前銀行業的融資開放名單中，大型建商並未排除在外。

與大型建商不同，中小型建商已感受到融資困難處境，特別是在下半年房市調控持續推動之下，房地產企業融資環境可能更加嚴峻，再加上房市交易量可能持續降溫，這對中小型建商資金鏈將面臨極大考驗。

易居研究院預計，在目前融資管道緊縮的情況下，下半年開發商資金來源主要能依靠就是營收。如果房市行情不好，不排除開發商主動降價換現金的可能。

今年 2019 年第一季，中國地產業總資產規模達人民幣 10.8 兆元，年增 21.62%，產業資產負債率達 79.82%，與 2018 年相比上升 0.01 個百分點。

而今年第一季地產業融資環境偏寬鬆，部份建商採取「高槓桿、高周轉、高報酬」的經營策略，在追求快速發展之下容易埋下未來營運隱憂。

數據顯示，1～6 月，中國商品房銷售面積 7.6 億平方公尺，年減 1.8%，降幅比 1～5 月份擴大 0.2 個百分點，中國房市降溫的趨勢仍然止不住。