南韓祭史上最嚴限貸令！ 最多30年上限1280萬 第三房「成數歸零」

台灣近年施行一連串打炒房政策，包括2024年推出第七波信用管制，令不少購屋族坦言受到影響，但在南韓的李在明政府不惶多讓，日前宣布推出「6.27不動產對策」，包括限制首都圈房貸最高上限6億韓元（約新台幣1280萬元）等系列措施，針對多屋族、非自住用途設下重重門檻。

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根據《韓民族日報》報導，李在明政府於本月27日祭出「6.27不動產對策」，針對首爾、仁川、京畿道等核心地區，特別是房價最高的江南三區、麻浦、龍山、城東等首都生活圈，不論民眾收入或房價高低，只要是非首購族，限制房貸最高上限6億韓元。

報導提到，假設首爾市一套公寓的平均價格約為13.5億韓元，在新政執行之下，購屋族需要自備7.5億韓元才能買房，年輕人的壓力又更加沉重了。

以下是南韓「6.27不動產對策」的主要重點：

1.房貸總額將上限6億韓元（約新台幣1280萬元）

2.兩間以上住宅的多屋族，新房貸成數直接歸零。

3.買第二間房者，必須在6個月內售出舊宅，否則新房貸將被強制收回。

4貸款成數從80%降至70%，優惠貸款額度同步縮水，還款年限更從40年砍至30年。

下面是《韓民族日報》整理新政策的大哉問：

一、6億韓元貸款上限如何制定？

根據韓國金融服務委員會說明，6億韓元的設定是基於負債與收入的比率，例如借入1億韓元的30年期抵押貸款，每月本息還款額約為50萬韓元，但如果以同樣標準借入6億韓元，每月則需償還300萬韓元，從數據顯示，借款超過6億韓元的人佔所有貸款人口不到10%。

二、貸款額度會減少多少？

根據模擬情境，依照貸款上限6億韓元上限來看，假設年收入2億韓元的借款人購買一套價值20億韓元的房屋（利率4.0%，30年分期償還），貸款額度將從13.96億韓元減少7.96億韓元；假設年收入1億韓元的借款人購買一套價值10億韓元的房屋，貸款額度將從6.98億韓元減少9800萬韓元。

三、政策是否涵蓋儲蓄銀行等二級金融機構？

政策適用於所有金融機構，而不僅僅是銀行，如果只監管銀行貸款，監管重點可能集中在儲蓄銀行、共同金融公司和保險公司等二級金融機構。

四、差額投資如何被禁止？

如果在首都圈或受監管區域使用房屋貸款購房，必須在6個月內入住，無論房屋所有者還是無房者都適用政策；如果在6個月內未入住，將被視為喪失定期福利，貸款將被收回。

除此之外，在首都圈或受監管區域內，用於轉讓所有權的有條件租賃貸款，將被完全禁止金融部門貸款的差額。

五、在首都核心圈及受監管區域，首購族的房屋貸款利率是多少？

房屋貸款成數（LTV）將從80%提高到70%，並且實施6個月的入住要求，規定將同樣適用於首付貸款。

六、政策是否影響真正需要貸款的普通民眾？

根據韓國金融服務委員會的觀點，即使政策會讓這些人的貸款額度減少，但對穩定住房市場也是有幫助的，這對真正需要貸款的民眾影響很小。

（封面示意圖／Pixabay）