輝達落腳北士科 新壽市府喬不攏 專家：鮮少看到「這條件」

近期輝達將落地北士科，新光人壽主張直接移轉地上權予輝達，台北市政部則給出兩個方案：由新壽按照合約把總部興建完成且取得使用執照後，再轉移給輝達；或是跟市府合意解約，市府再重新設定地上權給輝達。對此，房地產專家何世昌表示，新壽不同意前者，是因為考量到該土地的「未來預期收益」，因此和北市府喬不攏，雙方對補償金的認知差距高達百億元，只能期盼最終新壽做出的決定是「全民之所望」。

台北市副市長李四川先前表示，市府給新壽兩個方案：新壽按照合約將建築物蓋好後轉交輝達，或是新壽跟北市府合意解約，解約後北市府將地上權設定給輝達。對此，何世昌分析，新壽聲明指出，輝達不要後者，至於新壽不同意前者的理由，是因為市府補償方案不包括「未來預期收益」。

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何世昌說明，據多家媒體報導，新壽要求的補償費包括50年收益合計107億元，再加上32億已繳權利金，總額近140億元（新壽駁斥此報導，但未說明確切數字）。而台北市府估算，頂多退還新壽32億權利金，加計三年合理利潤與已付開發費用，大約再補貼5至8億元，補償總額約40億元。兩造對於補償金認知差距，高達約百億元。

新壽索要「未來預期收益」合理嗎？

何世昌說明，「未來預期收益」即投資者作出某決策，所估算出的預期投資報酬率或收益。以T17、T18地上權為例，新壽預估興建完大樓後所收取的租金，再減去各項成本後的淨利，便是「未來預期收益」。

談到「未來預期收益」，何世昌說，買賣方立場不同，給出的答案肯定背道而馳，對新壽來說，T17、T18地上權本就是我標到的，蓋好大樓後出租，未來50年可以穩定收取租金。這部份是我新壽該賺到的錢，地上權若解約，補償費該包含「未來預期收益」，或者將其當作談判策略使用。

但站在市府立場，新壽從標到地上權到現在，只送了建照、還未動工，幾近於什麼事都沒做，卻開口要未來五十年的預期收益，怎麼能給？

不管是否占理 「未來預期收益」過於虛無飄渺

何世昌舉出兩個不同的情境下的例子：

情境一：王小明看上板橋一間預售屋，當地房價行情為85～90萬元／坪，建商卻跟王小明說，房子至少可以住五、六十年，每年都可以收租金，加上「未來預期收益」，所以一坪要賣130萬元／坪。這樣子是否合理？

情境二：小明建設看上一塊千坪土地，該路段地價行情為150萬元／坪，小明建設於是出價15億元。可是地主向小明建設說，如果我自己蓋房子出租，未來五十年租金收益至少有15億；如果你要買，那就拿30億再來談。

何世昌提到，乍看之下，賣方思維想賺到原本能賺的錢，似乎不奇怪。可是對買方而言，未來收益誰說得準？預估租金收益又不等於實收。更何況，買房產之後，租稅、風險、管理與修繕費用都是我在承擔，而賣方上下嘴唇一動，就要賺走未來收益，豈有此理？

何世昌補充說明，實務上房產買賣，鮮少看到賣方索取「未來預期收益」，畢竟多數買方不願意接受如此條件。相反的，賣方常用「未來預期收益」來吸引買方。然而，T17、T18因地上權案例太過特殊，是買家登門求親，而非賣家急於脫手，事情就變得比較棘手。

何世昌指出，不管新壽占不占理，倘若開天價消息不斷傳播，輝達總部因此而捨棄台北，恐傷及新壽企業形象，無論新壽大股東們最後決定為何，衷心期盼那個結果是全民之所望。

（封面示意圖／翻攝Pexels）