為何T12只是輝達備胎？ 專家曝「4關鍵」：除非奇蹟出現

傳輝達放棄T17、T18有可能選擇T12？對此，房地產專家何世昌表示，市府提出「T12＋整合鄰地」的方案供輝達選擇，但光T12的89地號的土地就有44位地主，需要整合的地主更多，還有地上權開發難度、買斷成本、建築設計等綜合問題，不確定性更高。要輝達放棄T17、T18轉向T12，只是從現在的坑跳到另一個大坑。

何世昌說明，市府提出「T12＋整合鄰地」的方案供輝達選擇，而T12包括86、87、88、89四個地號的土地，整合鄰地則是指90、91地號。相較T17、T18只有新壽一個大魔王，T12卻有很多小BOSS；其中，88、90、91地號的地主是豐樂地產（味丹集團），87地號地主是台北市政府，86地號是開璽建設。

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比較棘手的是89地號，地主包括大魯閣在內共有44位。雖然市府表示，「T12的地主意願很高，只剩3～4位需要整合」。但何世昌認為，這樣的評估過於樂觀，因爲有意願是一回事，售價又是另一回事。

何世昌分析，問地主土地願不願意賣給輝達，大部份地主都會說：「願意啊，快來快來」，但地主會便宜賣、或用正常價格賣、或是開高價賣？不確定性實在太高了，別說他不信整合會很容易，恐怕輝達也不信。

何世昌指出，地主人數最多、產權最複雜的89地號，恰好位於整塊基地的中央位置，這個位置太重要了。如果到時仍有少數地主不同意，輝達到時要把89號切出開發範圍也切不出去。若產權人多的土地是位於90地號，地主不同意還勉強可以把土地切割出開發計畫外，但89地號沒辦法，會陷入進退兩難，整個卡死的窘境。

何世昌提到，若輝達決定轉向開發T12，會面臨開發模式的難題。目前輝達在開發上有幾個選擇：地上權模式、買斷土地及地上權和買斷土地混合模式；有些地主只想賣個好價格、拿錢走人，全區用地上權模式的方式開發，可能有部份地主不點頭。若用混合模式，等到地上權期限滿之後，地上建物很難處理，可行性極低。按照目前政府標售地上權和民間大型地上權契約，通常會約定地上權期滿後若未續約，「地上建物無償移轉給地主」，部份則要求「承租人要拆除地上物恢復原狀」。

何世昌說，不論是續租、建物送地主、或者拆除，輝達都會很頭痛。再者，地上權模式與買斷土地另有隱憂，承租50年內，原地主可能因買賣、繼承、贈與、法拍等因素，導致產權人更迭、更複雜，期滿後輝達與地們主如何處理地上物成為難解的一道題。換言之，若用地上權模式開發，不只要獲得全部地主當下的共識，還要謀求期限屆滿後地上物處理原則的共識。

那麼買斷土地可行嗎？何世昌認為，輝達如果真的非買不可，他相信台北市政府87地號應該願意賣。「T12＋鄰地＋變更的道路」總面積大約3.8公頃，用每坪土地價格250萬計算，總金額高達約287.38億元。若每坪地價280萬元，則總金額約321.86億元。總部放T17、T18，或放T12，對輝達營運效益根本沒差，但成本卻差很大，只要輝達願意花就辦得成；不過對輝達而言，這筆錢省起來去搞研發，賺的比土地增值還要快，沒必要為此養一頭牛。

何世昌指出，據媒體報導，輝達已完成「星艦」總部設計、找好營造團隊。他合理推測，「星艦」設計已考量T17、T18基地大小、臨路面，大門、動線、車道，乃至於各部門位置或許都已安排妥當。如果改到T12，設計要修修改改，不只建築外觀要改，室內空間連帶要調整，甲方、乙方又得進入開會地獄。

最後，何世昌表示，綜合以上因素，可以得到一個結論，那就是T17、T18遇到的問題，在T12通通會遇到。如果輝達現在放棄T17、T18轉向T12，也只是從現在的坑跳到另一個大坑。除非T12發生奇蹟，所有地主相忍為國，大家不計利益通通舉手贊成、不索要高價，T12才有機會彎道超車，雀屏中選。

（封面圖／翻攝《NVIDIA》粉專）