老公寓都更如何一坪換一坪？吳宜學：土地持分面積是關鍵  

台北市老公寓又老又沒電梯，考量住宅安全，許多民眾都希望重建老屋，不僅房屋換新還能漲房價；；然而不少民眾最大的共同疑問就是「現在還能一坪換一坪嗎？」對此，土地改革協會副秘書長吳宜學表示：「所謂一坪換一坪，是以住戶持分的土地面積之價值去換算未來可分回的面積，而不是以目前的室內實際坪數換算；自己可以先試算，才可以避免過度浪漫影響都更。」

「關鍵就是地價要夠高、單戶土地持分要夠，原建築樓層最好不要太高，4 樓以下公寓等，符合這些條件的住戶就很有機會。」吳宜學舉例說明，假設在一處 50 坪土地上有 8 戶老公寓，此次重建面積適用危老條例，假設每戶實際室內坪數面積是 22 坪 (舊公寓公設很低)、所持分的土地約 6.25 坪，依土地持份價值可換回更新後的房地價值為 3000 萬元；3000 萬除以當地新成屋房價單價 100 萬元，未來單戶就有機會可以分回 22 坪的室內面積 + 8 坪的公設，合計就會有 30 坪的權狀面積。

但是反過來說，土地持分過小、社區戶數過多，一坪換一坪就很難達到；他直言：「一般重建後依個案不同狀況，獲得坪數甚至都有可能被打個 7 折，這也就是目前原住戶與建商之間的矛盾所在。」

有部分建商發現住戶的期待，因此推出「虛的」一坪換一坪。簡單說，就是將「換回的實際面積＋大公、小公面積＋附屬建物面積」，最後同樣換回原坪數給你，例如剛才上面 22 坪公寓的案例，你換回來實際的室內面積可能只剩不到 16 坪，其他的 6 坪變成是公設。

吳宜學表示，住戶自己可以先試算，如果擔心太複雜、怕算錯，除了直接找建商外，住戶也可以尋求都更開發顧問公司、危老工作站或估價師，「初步的簡易評估，非常有機會獲得免費諮詢。」他也建議，倘若無法達成一坪換一坪的目標，自己要調整心態，重建後房價有機會提高 1.2-1.5 倍甚至 2 倍，住戶未來仍可以處分獲利，「都市更新」的速度才能提高。