松江南京地上權元大人壽得標 金額53.3億元溢價近3成 今年第四高

受矚目的財政部國有財產署捷運松江南京地上權招標案今 (9) 日開標，權利金底價約 41 億元，最後由元大人壽投標以 53.3 億得標，溢價 29.9%；商仲業者指出，今年台北市前三大 10 大土地交易案金額都破百億元，捷運松江南京地上權的金額則位居第四大。

瑞普國際不動產估價師事務所所長吳竑緒表示，本案位於捷運松山及新蘆線交匯處且為傳統辦公商圈，有台北華爾街之稱的南京松江商圈中心，交通條件便利，商業機能成熟，目前周邊租金行情約每坪 2500-2800 元，無論作為高級商辦或旅館都易於得標者產品經營。

而明年第 1 季則有地王之王世貿三館地上權標售案，該地上權案北臨市政府南臨台北 101，西側為國際觀光旅館，南側為百貨商圈，面積為信義行政中心的 2 倍，產品可塑性更大，是信義計畫區中心最後一塊可開發的大面積土地，屆時將成為各方競逐的標的。

捷運松江南京地上權案為南北兩基地，中間有 5 米道路分隔，南側基地面積 875.7 坪、北側基地面積 574.8 坪，共 1450.5 坪，換算每坪土地價格為 365 萬元，容積單價每坪 83.8 萬元。

吳竑緒說，捷運松江南京地上權北側基地 574.8 坪位於捷運 2 號及 3 號出口與捷運共構，南側基地 875.7 坪現況為閒置空地，土地使用分區皆為住三及商三特，兩塊基地平均容積率約 435.82%。主要開發限制為兩基地都不得作住宅使用，另外北側基地為已完成的捷運設施，因此有 2.32 億的工程代墊款，且不得為容積移入基地。然而，商圈內有六福客棧危老改建、元大人壽總部開發案、大陸琢豐等指標案，將帶動區域租金行情看漲，吸引多家壽險進場評估。

瑞普萊坊市場研究部統計，台北市今年前 10 大土地交易前 3 名交易金額都破百億元，且都落在台北市蛋黃區，金額最高的是松山區京華城的 372 億元，其次為南山人壽標得的信義行政中心地上權，得標金額 159.8 億元，第三名為元利建設取得的信義計畫區 D3 法拍土地，總價 112 億元，第四名則是本案松江南京地上權，第五名是興富發以 51.1 億取得中山區長安段一小段土地，均朝頂級辦規劃，顯見台北市未來的商辦身價將不同凡響。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，今年土地交易最大的助力來自公部門標售，不管是各縣市政府，高鐵局甚至是國有財產標售，光是今天剛開標的松江南京地上權案及上個月南山人壽取得的信義行政中心地上權案就突破 200 億元，如加上今年公部門標售與地上權案更達 1015 億，佔了整體交易的 33%，較去年 2018 年公部門標售與地上權案共 720 億增加了 40%。黃舒衛分析市中心一地難求、商用不動產租金走揚，再加上權利金及地租調整收取方式，讓地上權重新成為壽險業、開發商的新寵。