換約把戲水太深　買屋小白別踩雷！

內政部為遏止預售屋炒房風氣，上週使出禁止預售屋換約等打房殺手鐧。到底預售屋換約是什麼？為什麼會在今年捲起房價飆漲浪潮，逼得政府出手限制預售屋及新建成屋換約轉售等措施？

要介紹預售屋「換約」前，首先要釐清「炒紅單」，其實去年底行政院健全房地產市場方案的打炒房措施中，即已禁止「紅單」轉售，所謂紅單是指「購屋預約單」，因為是紅色的單子而稱紅單，通常是建案尚未取得建照，或尚未開賣、正式簽約前的訂購單，買方須支付5~10萬元訂金保留想買的戶別，等於是「優先購買權」的概念。

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由於紅單不是正式簽約，通常反悔可以退全額訂金，所以過去常成為投資客用來加價轉讓購買權給予下一手買方，由於訂金可退回、又非正式預售屋合約須繳交「定簽開」等金額，幾乎不需要花費任何成本，因此引發炒房爭議。

在政府禁止紅單轉讓後，目前更進一步修法草案將禁止預售屋「換約」，此時的正式合約若反悔退回給建商，須負擔上限總價15%的違約金，因此市場上常見為避免違約金損失而「換約」的交易，也就是建案尚未興建完成前，因房子仍無法過戶，採用合約權利讓渡的交易方式。

House123執行長邱愛莉說明，換約後，原來合約的權利義務由新的購買者承受，有的建商會將合約上的簽約人換成新的購買者，有的建商則填寫「讓渡書」，由原買方、新買方、建商三方簽名。

由於預售屋採分期付款制，賣方可能已付了若干期的工程款，加上通常會考慮獲利，邱愛莉指出，接手這類產品的民眾一開始拿來的現金款項會比較高，未必享受得到預售屋分期付款的好處。

邱愛莉舉例，例如一間預售屋總價1000萬元，賣方想賺100萬元，會以總價1100萬元出售，則承接的買方要付已繳的工程款以及獲利的價差100萬元；換約後再依建商後續通知的工程期款項分期付款，並於交屋前辦理貸款。

當然也有賣方賠錢換約的狀況，邱愛莉說明．過去也有人因資金需求緊迫、後續款項繳不出來，為避免違約及被建商沒收已繳款項，願意不賺價差「平行換約」，甚至賠錢賣，則承接的買方同樣須繳交賣方已經繳給建商的工程期款，換約後繼續負擔後續款項。

而面對目前禁止預售屋轉售的草案，邱愛莉認為，若後續政府的政策繼續限縮建商融資槓桿，或影響預售屋銷售去化速度，由於現在秒殺的案子有近半都是交屋前就想轉單的投機客，自住買方現階段如果想買預售屋，一定要慎選體質好的建商，包括建商的商譽和財務狀況，未來才不會受傷或徒增糾紛。

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