政府打房「歸剛欸」 專家憑2張圖揭房市不會「大降肉」

近日房市受政府陸續祭出打炒房政策，又有央行幾波信用管制與調升利率等手段，市場頻傳將出現一波趕著在預售屋禁止轉約新制上路前的賣壓，消費者有機會進場撿便宜。不過專家從原物料價格及台灣景氣對策信號來看房價起落，可見政策的上路與退場與房價無絕對關聯，民眾若想趁此時出現拋售潮而撿便宜，「可能不會有降大肉的情形發生」。

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台灣近期進入物價有感高漲的階段，也讓政府採取一些政策手段，包含調升利率來抑制通膨預期心態，並維持物價穩定，不過正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，國內單一政策的施行效果並不顯著，消費者物價指數仍持續走高。

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若拉長時序觀察近十餘年以來台灣的房市動態，以消費者物價指數中的營造工程物價指數對比國泰房價指數，可發現起落走向幾乎一致，且與台灣政策面上路或退場均無絕對的關聯性。

▼從近年房租與營造工程物價指數、房價指數走勢圖來看，可發現政策上路與否與房價無絕對關聯。（圖／正心不動產提供）

陳孟筠舉例，2010年至2012年期間，實施了三波選擇性信用管制、開徵奢侈稅甚至升息，營造工程物價指數及房價指數卻未出現反轉走空頭的跡象，反而呈逐年上升；2020年至2022年初，因應全球疫情影響，採取降息救經濟，期間也推行了四波限貸令，但仍抑制不住房價漲勢，兩指數雙雙來到歷年新高點。

反觀房租物價指數，由於國內租金行情為區域性供需，較不受國際物料影響，且不論景氣榮衰與否，仍呈逐年緩步上升格局，再加上現況房價攀升，讓無法購屋者只能持續租屋，形成租賃剛性需求支撐面，因而租金沒有下修的理由。

▼國內租金行情呈逐年緩步上升格局。（圖／東森新聞張琬聆攝）

陳孟筠認為，房價走勢與打房政策會發生脫鉤的主要原因，在於營造工程大宗為國際物料，通常國際物料上揚代表國際景氣熱絡，市場有需求面支撐，同時會因庫存少、物料短缺進而助漲價格。

反之，若市場出現降溫，例如2016年時受到政治與經濟紛擾影響買氣，需求面低迷致使原物料價格回落，出現營造工程物價與房價同步跌深的情形，陳孟筠指出，由此可見國際景氣與國內房市具有高度連動性。

若單獨以台灣的景氣對策信號與房價指數表現進行驗證，可發現景氣對策信號與房價的走向確屬吻合，例如2013年至2016年間，兩指標均走拉高後轉跌修正，隨後景氣對策信號先走緩漲走勢、後走突破型態，房價指數則強勢表態轉強。

▼從國內景氣與房價走勢表現圖來看，走向相對吻合。（圖／正心不動產提供）

不過陳孟筠提醒，須注意景氣對策信號於今年第1季明顯出現轉弱跡象，若後續無法止跌，房價漲勢將會有感趨緩。

進一步來看政策面，行政院「平均地權條例修正草案」（俗稱打炒房5重拳）已通過，將待立法院審議，其中以「限制換約轉售」對預售屋市場衝擊最大，陳孟筠認為，雖然目前市場上出現趕下車潮，但由於賣方對賺取價差的空間仍有一定期望值，加上今年也預期繼續升息，買方評估自身的貸款能力會更加審慎，故雙方要成交恐需多點磨合時間。

此外，建商為避免換約手續成為常態作業，及出現與自家客戶打對台的狀況，簽約時會加註換約時限規定，因此陳孟筠推測，此波趕新制上路前的賣壓，會以財務槓桿操作過大的投機客為主，且隨著通膨壓力遽增下，將投資目的轉為置產保值也不無可能，如果民眾想藉機進場搶便宜，可能不會有降大肉的情形出現。

（封面／東森新聞張琬聆攝）

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