北市6商辦「越陳越香」！ 30年指標大樓單價站穩百萬

相信不少購屋族常聽到，購屋「買新不買舊」，但沒想到台北市有6棟指標商辦打破這說法。房仲業者統計辦公室買賣交易，發現北市有6棟平均屋齡30年以上的老商辦，近年一坪單價站穩100萬元。主要原因在於位處核心精華地段，加上新商辦空置低且企業需求高，價格因此仍有支撐。

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信義全球資產觀察實價登錄辦公室買賣記錄，發現台北市指標商辦中屋齡30年以上的大樓，就有6棟大樓近年交易單價站上百萬，包含「美孚時代通商」、「揚昇忠孝大樓」、「揚昇金融大樓」、「揚昇商業大樓」、「潤泰金融大樓」、「敦南摩天大樓」。

▼單價達百萬等級的老商辦，雖然屋齡高，但因位處核心區位條件，原本就是區域指標大樓。（圖／信義全球資產提供）

信義全球資產總經理柯宏安指出，近年企業實質需求強勁且新商辦供給未增加，除使頂級辦公租金頻創新高，精華地段的指標舊商辦也出現屋齡很高但身價一點都不低的現象。

觀察能支撐破百萬單價的條件，除商圈發展性、交通便利性、空置率等外部條件外，大樓維護品質、建築格局、採光視野、當棟進駐企業組成等內部條件也是關鍵；此外，每筆交易當時的景氣氛圍、大樓是否具改建效益，也都是價格影響因子，因此也並非所有大樓都能出現百萬單價行情。

▼不少指標商辦即使屋齡30年，每坪仍站穩百萬單價。（圖／翻攝Google Maps）

這6棟實價單價站上百萬、屋齡30年以上的指標商辦包含忠孝東路四段的美孚時代通商大樓，臨近捷運國父紀念館站，在2013年已出現每坪百萬行情；信義世貿商圈的揚昇忠孝大樓，今年高樓層出現一筆實價單價逼近140萬創下當棟新高；復興南京商圈的揚昇金融大樓，從2013年起交易單價就都維持百萬元以上，而鄰近的揚昇商業大樓2020年也看到百萬成交單價；至於敦南商圈則有潤泰金融大樓於2014年出現每坪百萬交易，鄰近還有敦南摩天大樓，屋齡剛屆30年但已是這六棟中屋齡最低的，近八年若有交易的成交單價也都有百萬水準。

另觀察這些交易記錄，有過半數是百坪以上的中大坪數交易，以百萬單價及百坪面積推算，單筆總價即達億元以上，主力購買者多會是具實力的中大型企業。由於近年商辦交易主要來自企業自用置產需求而非短期投機買盤，在市場健康成長且供不應求下，辦公室產品也產生一種保值甚至可增值的置產效果，應該也是這些中大型企業交易決策的背後關鍵。

▼台北6指標老商辦最近成交紀錄。（圖／信義全球資產提供）

信義全球資產總經理柯宏安分析，企業通常在組織發展、品牌形象、置產保值等營運想法下會有購置辦公室規劃，以長期營運發展考量下，對於有較高預算購買辦公室者，尋找新A辦是可評估的選項，不過北市全新商辦的供給預計需待1-2年後才會陸續釋出，且以南港區為多，因此對需求急迫的企業，雖然市區既有商辦普遍屋齡較高，但在商圈商業機能與便利性優勢下，市區精華地段的指標商辦大樓仍可為企業購置的優先選項。

（封面照／翻攝Google Maps）