鄭文在／買中古屋最佳殺價寶典 看完這本出來談判百戰百勝

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

身份證、印鑑章、印鑑證明、權狀正本我們稱為產權四寶，有了這些資料，才能確定是否為所有權本人，是否有處分權，是否能有效的把所有權移轉到買方名下。

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內行看門道，外行看熱鬧！除了上述的產權四寶，我比較喜歡的是「登記簿謄本」，它分為「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」等三大部份。

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究竟三者之間誰比較重要？其實彼此之間相輔相乘，缺一不可。「標示部」有面積的大小等重要資料，「所有權部」有所以權人取得的時間、取得的方式，「他項權利部」則確認是否有抵押權或地上權等他項權利存在，而減損所有權的價值，達到保護交易安全。

▼登記簿謄本標示部有面積大小等重要資料。（圖／東森新聞資料畫面)

個人從事地政士的工作長達30餘年，除了執行業務外，也會有置產的需求，當我買賣不動產時，第一的時間一定先取得不動產登記簿謄本，除了「標示部」、「所有權部」、「他項權利部」整體審閱一遍，以確保不動產的交易安全。

至於價格該如何議價呢？分享一個多年的心得。

「所有權部」的所有權人不動產取得方式通常有買賣、贈與、繼承、交換、共有物分割……多種方式。其中我最喜歡購置的不動產，取得方式為「繼承」，為什麼是繼承呢？因為議價空間通常比較大。

▼若是繼承取得的不動產，議價空間通常比較大。（示意圖／東森新聞張琬聆攝)

買賣是出價取得，也就是所有權人有取得成本，當然取得成本的高低，就是售價的呈現，將本求利，成本越高，售價當然就越高。

但是繼承就不像買賣，因為不是出價取得，取得成本幾近0元，相對議價空間就比買賣取得的更大，可能在一場議價談判後，買方得到一個異想不到的好價格，成就了一樁好的買賣。

其次是贈與取得，通常它取得成本也是接近0元，也很有買賣議價的想像空間。可惜的是，受贈取得的前手贈與人可能還活著，受贈與人要賣出時總有一定的壓力，要給前手贈與人「一個交待」，議價空間自然比繼承取得的人少。

▼繼承或贈與取得的房子，取得成本接近0元，議價空間較大。（圖／Pexels）

因為，繼承取得的案件，代表原所有權人已經往生，要不要賣，全看現在所有權人的意念，不容易被其他人影響。

您不一定常買賣不動產，所以小細節容易忽略，記得購買中古屋時，事先審閱登記簿謄本，多一份議價空間，所謂知己知彼，百戰百勝，更為自己打一場漂亮的價格戰。

▼從事地政業30多年的鄭文在，分享個人買房最愛使用的議價方式。（圖／鄭文在提供）

作者／鄭文在　正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。

●以上言論不代表東森新聞立場

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）

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