景氣3大指標「爬得高摔得重」 專家曝5隻黑天鵝讓房市涼了

近期各國陸續放寬疫情管制，台灣疫情雖仍處高原期，也朝著共存模式盼盡快回歸生活正軌，不過專家從「景氣對策信號」、「經濟成長率」、「製造業採購經理人指數」等三大景氣指標從「猛烈爬升到重摔」倒V曲線的滑落趨勢判斷，在房市5大黑天鵝罩頂之下，不會像去年三級警戒後般樂觀，「低迷期可能提早報到」。

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新冠疫情席捲全球2年多，隨著疫情走入中後段，今年以來各國陸續鬆綁入境管制，不過正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠經理卻發現，台灣因這波疫情帶來的經濟效益，反而出現回落情形。

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從經濟成長率表現來看，在109年（2020年）初疫情爆發後曾一度因恐慌而走弱，但後續因台灣防疫成效佳，馬上踩穩腳跟呈逐季向上躍升，並在110年（2021年）第1季一舉突破9%，為近十年以來最高點。

▼台灣因防疫成效佳，經濟成長率於2020~2021年大躍升至近10年最高點，不過近期也急速走弱。（圖／《大台中房市季報》提供)

不過陳孟筠再看後面幾季的表現，即使仍處於4%以上水位，但總體方向已出現明顯反轉現象，且最新公布的111年（2022年）第1季經濟成長率甚至已跌破4%，來到3.14%，相當於回到疫情前的水平。

此外，在景氣對策信號變化上，景氣表現從109年下半年正式轉向趨於穩定，並接連維持高達9個月的熱絡期，直至今年在通膨、升息、資金緊縮等因素影響之下，也正式出現轉折點，今年以來已連續4個月下滑，使得近2年的景氣走向呈現曲狀回跌。

▼今年因通膨、升息和資金緊縮等因素，景氣對策信號出現轉折點。（圖／《大台中房市季報》提供)

再看動能表現會連帶影響台灣整體經濟發展的製造業，具相當高指標的製造業採購經理人指數(PMI)中，自疫情以來的變化，僅於109年第2季出現3個月的緊縮期(低於50%)，之後則逐月上揚，並於110年4月攀至68.7%的高點。

陳孟筠解釋，顯示台灣確實受惠於疫情而助勢製造業，但隨著其他國家恢復正軌，台灣仍進行封閉管制措施之際，後面幾個月的走向已出現緩跌狀態，對台灣經濟為一大警示。

▼從台灣製造業採購經理人指數可觀察到近幾個月出現緩跌狀態。（圖／《大台中房市季報》提供)

陳孟筠認為，從上述三大指標可明顯看出台灣經濟放緩的現象，雖然與全球情勢變化大有關聯，但也反映在台灣的內需市場可能更加嚴峻，此次疫情大大助漲了不動產市場，所以當熱浪退潮時，房市的低迷期也有可能提早報到。

目前干擾房市的5隻黒天鵝包含「疫情蔓延」、「升息壓力」、「輸入型通膨」、「打炒房政策」以及「信用管制」，讓這兩年以來熱絡的房市瞬間降溫，使得5月交易旺季不旺，加上經濟成長率下修、景氣對策信號開始轉折，各項相關指標皆由高點回檔進行向下修正，消費者與不動產開發業者也開始觀望。

▼因黑天鵝干擾房市，消費者與開發業者都開始觀望。（示意圖／東森新聞張琬聆攝)

陳孟筠指出，消費者不再瘋狂搶購預售屋、不動產開發業除大型建商以外也紛紛停下腳步，不再出高價積極獵地，讓購屋及買地行為回歸到理性面，因此，今年下半年房市可能呈現價穩量縮的盤整局面。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）

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